서울 전역 ‘도로’ 토지거래허가구역 지정, 10월 17일부터 무엇이 달라지나

서울에서 도로를 사고팔 때도 구청장의 허가가 필요한 경우가 생깁니다. 서울시가 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년간 서울 전역의 지목이 ‘도로’인 토지를 토지거래허가구역으로 지정했기 때문입니다.

이번 조치는 서울의 모든 부동산 거래를 새로 규제하는 것이 아닙니다. 토지대장상 지목이 ‘도로’인 토지 거래를 대상으로 하며, 일정 면적을 초과하는 소유권·지상권 이전 또는 설정 계약은 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

왜 도로까지 규제 대상이 된 걸까요. 최근 일부 사유도로가 개발 기대와 보상 기대를 이용한 지분 쪼개기 거래 대상으로 활용되면서 서울시가 관리 범위를 서울 전역으로 넓혔습니다.

핵심만 먼저 보면
① 적용 대상은 서울 전역의 모든 땅이 아니라 지목이 ‘도로’인 토지입니다.
② 지정기간은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년입니다.
③ 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과 거래는 허가 대상입니다.
④ 도로 거래 자체가 금지되는 것은 아니며 실수요 필요성이 인정되면 허가를 받을 수 있습니다.
⑤ 핵심 목적은 사유도로 지분 쪼개기 등 투기성 거래를 차단하는 것입니다.

1. 도로가 왜 거래 대상이 됐을까

일반적으로 도로는 건축 가능한 대지와 달리 활용 범위가 제한돼 있어 투자 대상으로 주목받지 않는 경우가 많았습니다.

하지만 정비사업이나 개발 기대가 있는 지역에서는 상황이 달라집니다. 개인 소유 골목길이나 사유도로가 재개발·모아타운 등의 사업구역과 연결되면 향후 보상이나 사업 참여 가능성에 대한 기대가 붙을 수 있기 때문입니다.

이 과정에서 하나의 도로 필지를 여러 사람에게 잘게 나눠 파는 이른바 ‘사도 지분 쪼개기’ 거래가 나타났습니다.

서울시는 2024년 9월부터 모아타운 등 일부 개발사업지의 개인 소유 도로를 토지거래허가구역으로 지정해 이런 거래를 관리해 왔습니다. 이후 개발사업과 직접 관련이 적은 지역에서도 비슷한 거래가 확산되자 규제 범위를 서울 전역의 지목상 도로로 확대했습니다.

서울시는 2026년 10월 17일부터 서울 전역의 지목상 ‘도로’ 토지에 토지거래허가제를 적용한다. 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과 거래가 허가 대상이다. 이미지 : AI 생성

2. 10월 17일부터 무엇이 달라지나

이번 지정은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 적용됩니다.

토지거래허가구역 안에서 허가 기준 면적을 초과하는 토지의 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

용도지역	허가 대상 면적
주거지역	6㎡ 초과
상업지역	15㎡ 초과
공업지역	15㎡ 초과
녹지지역	20㎡ 초과

즉 도로를 거래하는 것 자체가 금지된 것은 아닙니다. 실제 이용 필요성이 있고 관계 법령상 허가기준을 충족하면 정상적인 거래는 가능합니다.

서울부동산정보광장 제도 안내에 따르면 거래 당사자가 공동으로 허가를 신청하며, 허가증은 신청을 받은 날부터 15일 이내 교부하도록 안내돼 있습니다.

토지거래허가 대상 계약은 거래 당사자가 공동으로 신청하며, 허가증은 신청일로부터 15일 이내 교부하도록 안내돼 있다. 출처 : 서울부동산정보광장

3. 서울시가 기대하는 효과는 무엇인가

이번 규제의 가장 직접적인 목적은 도로 지분을 잘게 나눠 되파는 투기성 거래를 줄이는 것입니다.

서울시는 개발사업 후보지에서만 나타나던 사도 지분거래가 최근에는 개발사업과 직접 관련이 낮은 지역까지 확산됐다고 보고 있습니다.

이런 거래는 매수자가 실제 도로의 법적 성격이나 개발 가능성보다 ‘향후 보상’이나 ‘재개발 기대’를 먼저 보고 들어가는 경우가 있어 분쟁이나 피해로 이어질 가능성도 있습니다.

이번 제도의 핵심
도로의 자산가치를 높여주는 제도가 아니라, 이미 거래 대상으로 활용되고 있는 사유도로 지분을 계약 단계에서 한 번 더 심사해 투기성 거래를 걸러내겠다는 조치에 가깝습니다.

다만 지정기간은 1년입니다. 서울시는 정상적인 실수요 거래에 과도한 불편이 생기지 않는지와 실제 투기 차단 효과를 함께 살펴 이후 운영방식을 검토할 계획입니다.

4. 그렇다고 도로가 다 ‘돈 되는 땅’은 아니다

이번 규제가 시행된다고 해서 도로가 일반 대지처럼 투자 가치가 높아졌다고 해석해서는 안 됩니다.

도로는 건축 가능한 일반 토지와 성격이 다르고, 도로 지분을 갖고 있다는 이유만으로 재개발 입주권이나 일정한 보상금이 자동으로 생기는 것도 아닙니다.

특히 정비사업과 관련된 도로라면 정비구역 지정 여부, 권리산정기준일, 지목과 실제 이용 상태, 소유권 관계, 해당 정비사업의 법적 기준을 따로 확인해야 합니다.

따라서 ‘도로도 토지거래허가구역이 됐으니 가치가 올랐다’고 해석하기보다는, 사유도로가 실제 투기성 거래 대상으로 활용될 만큼 거래가 늘어났기 때문에 규제가 강화됐다고 보는 편이 정확합니다.

5. 누가 실제로 확인해야 하나

이번 제도는 모든 서울시민에게 동일하게 영향을 주는 것은 아닙니다. 특히 다음과 같은 경우 확인할 필요가 있습니다.

첫째, 사유도로를 이미 소유하고 있고 매도를 계획하는 사람입니다. 기존 보유 자체 때문에 새로 허가를 받을 필요는 없지만, 향후 매매나 지분거래를 할 때 해당 면적이 허가 대상인지 확인해야 합니다.

둘째, 재개발이나 보상 기대를 이유로 도로 지분 매수를 검토하는 사람입니다. 단순히 ‘나중에 보상받을 수 있다’는 설명만 듣지 말고 실제 권리와 사업구역 포함 여부를 확인해야 합니다.

셋째, 건물 출입이나 토지 이용을 위해 인접 도로를 취득해야 하는 사람입니다. 정상적인 이용 필요성이 인정되고 허가기준을 충족하면 거래가 가능하므로 실제 필요성과 이용계획을 명확히 준비하는 것이 중요합니다.

확인 순서
① 토지대장에서 지목이 ‘도로’인지 확인
② 토지이용계획에서 주거·상업·공업·녹지지역 여부 확인
③ 지분에 해당하는 거래 면적 확인
④ 서울부동산정보광장 또는 관할 구청에서 허가대상 여부 최종 확인

자주 묻는 질문

도로를 이미 소유하고 있어도 허가를 받아야 하나요?

기존 소유 자체만으로 새롭게 허가를 받을 필요는 없습니다. 다만 향후 해당 토지를 매도하거나 지분을 유상으로 이전할 경우 허가대상 면적에 해당하는지 확인해야 합니다.

가족에게 증여하거나 상속하는 경우도 허가가 필요한가요?

토지거래계약허가는 대가를 받고 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약이 기본 대상입니다. 일반적인 무상 증여나 상속은 매매와 동일하게 보지는 않지만, 실제 거래구조에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 개별 상황은 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.

도로 지분을 작게 나누면 허가 없이 거래할 수 있나요?

단순히 지분을 잘게 나눴다고 무조건 허가 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 공유지분 취득 면적과 거래 형태, 동일인의 추가 취득 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

서울의 모든 도로가 거래 금지되는 건가요?

아닙니다. 지목이 ‘도로’인 토지가 토지거래허가구역으로 지정되는 것이고, 허가기준을 충족하는 정상적인 실수요 거래는 가능합니다.

도로가 투자상품이 됐기 때문에 규제가 붙었습니다

이번 조치는 도로가 갑자기 일반 대지처럼 높은 가치를 갖게 됐다는 의미가 아닙니다.

오히려 일부 사유도로가 개발과 보상 기대를 이용한 지분거래 대상으로 활용되면서 서울시가 거래 단계에서 목적과 필요성을 확인하기 시작했다는 의미에 가깝습니다.

따라서 도로 지분을 검토한다면 ‘향후 개발된다’는 기대보다 지목·용도지역·권리관계·정비사업 포함 여부·토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

자료 확인 기준 : 2026년 10월 12일
자료 : 서울특별시 제16차 도시계획위원회 관련 발표, 서울부동산정보광장 토지거래허가 제도 안내, 서울특별시 기존 모아타운 사도 토지거래허가구역 관련 공식자료