서계동 116번지 모아타운 어디까지 왔나? 35층·438가구·용적률 470% 계획 정리

서울역 서쪽 서계동의 노후 주택가를 정비하는 사업이 한 단계 앞으로 나아갔습니다. 서울시는 2026년 10월 8일 용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획안을 수정가결했습니다.

계획상 최고 35층, 총 438가구 규모이며 용적률은 최고 470% 이하입니다. 다만 이번 심의 통과를 곧바로 착공이나 일반분양 확정으로 이해하면 안 됩니다. 현재 사업이 정확히 어디까지 진행됐는지와 438가구라는 숫자가 의미하는 내용을 나눠서 살펴보겠습니다.

핵심 요약

· 위치 : 서울 용산구 서계동 116번지 일대
· 대상지 면적 : 11,695.7㎡
· 계획 규모 : 최고 35층, 총 438가구
· 임대주택 : 111가구 포함
· 계획 용적률 : 최고 470% 이하
· 기존 주택 : 213가구
· 현재 확인되는 사업단계 : 조합설립인가
· 조합설립인가일 : 2021년 6월 25일
· 2026년 10월 8일 : 모아타운 관리계획안 수정가결

1. 이번에 무엇이 통과됐나

이번 발표에서 가장 먼저 구분해야 할 부분은 모아타운 관리계획안 통과와 사업시행인가가 같지 않다는 점입니다.

서울시는 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획안을 수정가결했습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서는 서계동116번지 가로주택정비사업조합의 현재 진행단계를 조합설립인가로 표시하고 있으며, 조합설립인가는 2021년 6월 25일 이뤄졌습니다.

따라서 현재 단계에서 가장 정확한 표현은 개발 규모와 정비 방향을 담은 관리계획이 심의를 통과했고, 개별 사업의 사업시행인가와 착공 등은 앞으로 확인해야 한다는 것입니다.

서계동 116번지 가로주택정비사업 위치도. 서울역 서쪽 서계동 일대에 사업 대상지가 표시돼 있다. 출처 : 서울시 정비사업 정보몽땅

2. 438가구·35층, 무엇이 달라지나

서울시가 밝힌 대상지 면적은 11,695.7㎡이며 노후도는 84.6%입니다. 기존 다세대·다가구 주택이 밀집한 곳으로, 현재 213가구에서 계획상 총 438가구 규모로 늘어납니다.

항목	현재 확인 내용
대상지	용산구 서계동 116번지 일대
면적	11,695.7㎡
기존 주택	213가구
계획 주택	438가구
임대주택	111가구 포함
높이	최고 35층
용적률	최고 470% 이하

특히 서계동은 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 첫 모아타운 사례로 발표했습니다. 용도지역 상향을 통해 기존보다 높은 밀도의 주택 계획이 가능해졌다는 점이 이번 계획의 핵심입니다.

서계동 116번지 일대 모아타운 계획 조감도. 계획상 최고 35층, 총 438가구 규모다. 출처 : 서울특별시

3. 용적률 470%면 주민에게 유리할까

용적률이 높아지면 같은 토지에서 확보할 수 있는 연면적이 커지기 때문에 사업성 측면에서 유리한 조건이 될 수 있습니다. 주택 수가 기존 213가구에서 계획상 438가구로 늘어나는 것도 이런 변화와 연결됩니다.

하지만 용적률 470% 자체가 조합원의 수익이나 낮은 분담금을 보장하는 것은 아닙니다. 사업비와 공사비, 금융비용, 조합원 권리가액, 일반분양 물량과 분양가격까지 함께 봐야 실제 사업성을 계산할 수 있습니다.

주의할 숫자

438가구 - 기존 213가구 = 225가구라고 해서 225가구가 일반분양 물량이라는 뜻은 아닙니다.

총 438가구에는 임대주택 111가구가 포함돼 있으며, 기존 213가구 역시 실제 조합원 분양대상자 수와 같은 개념이 아닙니다. 현재 공개된 자료만으로 일반분양 가구 수를 확정할 수 없습니다.

4. 서울역 서쪽 거리도 함께 달라진다

이번 계획은 공동주택 규모를 키우는 데서 끝나지 않습니다. 서울시는 청파로변에 5m, 이면도로 쪽에 3m의 건축한계선을 두고 보도형 전면공지를 조성해 보행공간을 확보할 계획입니다.

청파로를 따라 연도형 상가와 주민공동이용시설을 배치하고 공공공지도 신설할 예정입니다. 현재 좁은 골목과 노후 주택이 밀집한 환경을 주택과 보행공간, 생활시설을 함께 정비하는 방향입니다.

인접한 서계통합 신속통합기획 재개발구역과 서울역세권 도시정비형 재개발구역도 별도로 추진되고 있습니다. 각각의 사업이 실제 인허가와 착공으로 이어진다면 서울역 서쪽의 주거환경이 함께 변화할 가능성은 있습니다.

다만 이것을 곧바로 상권 활성화나 집값 상승으로 연결해 확정적으로 해석할 단계는 아닙니다.

5. 앞으로 무엇을 확인해야 하나

서계동 116번지 사업에서 앞으로 더 중요한 것은 '35층'이라는 숫자보다 실제 사업이 다음 단계로 넘어가는 과정입니다.

우선 수정가결된 관리계획의 후속 행정절차를 확인해야 하고, 이후 사업시행계획인가 과정에서 실제 건축계획과 사업비 등이 보다 구체화될 필요가 있습니다.

특히 소유자 입장에서는 앞으로 공개되는 총사업비·공사비·조합원 분양계획·일반분양 물량·추정분담금을 확인해야 합니다. 현재 공개자료만으로 개인별 분담금이나 일반분양 규모를 계산하는 것은 이릅니다.

자주 묻는 질문

서계동 116번지 모아타운은 사업이 확정된 건가요?

2026년 10월 8일 모아타운 관리계획안이 통합심의에서 수정가결됐습니다. 다만 이를 사업시행인가나 착공 확정과 같은 의미로 보면 안 됩니다. 정비사업 정보몽땅상 현재 사업단계는 조합설립인가로 확인됩니다.

438가구 중 일반분양은 몇 가구인가요?

아직 현재 공개자료만으로 확정할 수 없습니다. 총 438가구에는 임대주택 111가구가 포함돼 있으며 기존 213가구를 단순히 빼서 일반분양 물량을 계산해서는 안 됩니다.

분양과 입주는 언제인가요?

현재 확인되는 공식자료에는 일반분양과 입주 확정 일정이 제시돼 있지 않습니다. 사업시행계획인가와 이후 사업 절차를 더 지켜봐야 합니다.

정리

서계동 116번지 일대는 서울역 바로 서쪽이라는 입지에 더해 준주거지역 상향을 통한 첫 모아타운 사례라는 점에서 주목할 만합니다. 계획상 최고 35층, 438가구, 용적률 최고 470% 이하라는 개발 조건도 구체화됐습니다.

다만 지금 가장 중요한 사실은 관리계획 심의가 통과된 단계이지 착공이나 일반분양까지 확정된 것은 아니라는 점입니다. 앞으로 사업시행계획과 공사비, 분양물량, 분담금이 구체화되는지가 실제 사업성을 판단하는 핵심 변수가 될 것입니다.

자료 확인 기준 : 2026년 10월 15일
자료 : 서울특별시·서울주거포털 「서울시, 강서·용산·중랑 모아주택·모아타운으로 1,725세대 공급」, 서울시 정비사업 정보몽땅 서계동116번지 가로주택정비사업조합