한남3구역 2026년 착공할까? 철거 99% 이후 남은 절차와 5,970가구 계획

서울 용산구 한남3구역 재개발사업이 2026년 9월 서울시 통합심의를 거치면서 착공 준비에 속도를 내고 있습니다.

서울시가 9월 발표한 해체공사 공정률은 99%입니다. 최고 21층, 총 5,970가구 규모의 건축계획도 제시됐습니다.

그렇다면 철거가 99% 진행됐다는 것은 착공이 사실상 완료됐다는 뜻일까요? 현재 공식 사업단계와 남은 절차를 살펴보면 구분해야 할 부분이 있습니다.

한남3구역 핵심 요약

· 현재 공식 사업단계 : 철거신고

· 해체공사 공정률 : 99% (2026년 9월 서울시 발표 기준)

· 최근 통합심의안 : 최고 21층·123개 주동·5,970가구

· 공공임대주택 : 1,020가구 포함

· 서울시 착공 목표 : 2026년 연내

핵심 : 철거 진척과 신축 본공사 착공 완료는 다른 개념입니다.

1. 한남3구역은 어디까지 왔나

한남3구역은 용산구 한남동과 보광동 일대에서 추진되는 대규모 주택재개발사업입니다.

서울시 정비사업 정보몽땅에는 2012년 9월 4일 조합설립인가, 2019년 3월 29일 사업시행인가, 2023년 6월 23일 관리처분인가를 받은 것으로 표시됩니다.

2026년 10월 15일 확인한 공식 사업단계는 철거신고입니다. 아직 같은 화면에서 착공신고 완료 단계로 표시되지는 않습니다.

서울시는 8월 25일 한남3구역 현장에서 정비사업 공정촉진회의를 열고 철거와 착공 준비 상황을 직접 점검했습니다. 이후 9월에는 건축·경관·교통 등 8개 분야의 통합심의안이 조건부 보고 의결됐습니다.

한남 3구연 진행단계 출처 : 서울시

2. 철거 99%, 착공과는 다르다

서울시는 2026년 9월 16일 발표에서 한남3구역의 기존 건축물 해체공사 공정률이 99%에 달한다고 설명했습니다.

이는 9월 발표 당시 철거 작업이 상당히 진행됐다는 뜻이지, 신축 아파트의 본공사가 99% 진행됐다는 의미가 아닙니다.

해체가 마무리되더라도 신축공사 착공을 위해서는 남은 인허가와 현장 준비를 확인해야 합니다. 한남3구역처럼 규모가 큰 사업은 공동주택 건설에 앞서 도로와 부지 조성 등 기반시설 관련 작업도 중요합니다.

서울시는 9월 발표 당시 구역 내부 도로 등 기반시설 공사를 연내 시작하고, 통합심의 결과를 반영한 사업시행계획 변경인가 절차를 함께 진행하겠다고 밝혔습니다.

착공 관련 세 가지 구분

해체공사 : 기존 건축물을 철거하는 작업

기반시설 공사 : 도로·부지 등을 조성하는 작업

신축 본공사 : 새로운 공동주택을 건설하는 공사

따라서 현장에 공사가 진행되고 있다는 사실만으로 새 아파트의 본공사 착공이 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.

3. 5,970가구 계획의 의미

2026년 9월 통합심의 관련 서울시 발표에는 한남3구역을 최고 21층, 123개 주동, 총 5,970가구로 조성하는 계획이 제시됐습니다.

이 가운데 공공임대주택은 1,020가구입니다. 단지에는 초등학교, 공원, 공공청사, 사회복지시설 등 생활 기반시설도 함께 계획돼 있습니다.

항목	2026년 9월 통합심의안
전체 가구	5,970가구
공공임대	1,020가구 포함
최고 층수	21층
주동 수	123개
사업 현황	통합심의안 조건부 보고 의결

기존 사업개요와 숫자가 다른 이유

여기서 자료를 확인할 때 주의할 점이 있습니다.

 

정비사업 정보몽땅의 조합 사업개요 화면에는 5,757가구 및 지상 29층 등 9월 통합심의안과 다른 수치가 남아 있습니다.

 

두 화면은 같은 기준일의 확정 수치로 보아서는 안 됩니다. 이번 글에서는 2026년 9월 서울시 통합심의안의 5,970가구·최고 21층을 기준으로 설명하되, 후속 사업시행계획 변경인가 과정에서 조정될 가능성은 열어둡니다.

 

또한 공공임대주택 1,020가구를 제외한 4,950가구가 모두 일반분양 물량인 것도 아닙니다. 조합원에게 배정되는 주택 등이 있으므로 일반분양 가구 수는 별도로 확인해야 합니다.

한남 3구역 위치도 출처 : 서울시

4. 착공까지 남은 핵심 절차

한남3구역에서 확인해야 할 후속 절차는 단순히 철거 완료 여부만이 아닙니다.

사업계획 변경

2026년 9월 통합심의 결과를 실제 사업시행계획에 반영하는 과정이 중요합니다. 통합심의안이 조건부 보고 의결됐다고 해서 후속 변경인가까지 자동 완료되는 것은 아닙니다.

기반시설 공사

조합은 2026년 9월 10일 정비기반시설인 도로·공원·교육시설·공공청사 관련 공사 및 일부 부지정지공사의 업체 선정 입찰을 공고했습니다.

 

이 공고는 기반시설 시공을 준비하는 절차가 실제로 진행됐다는 근거입니다. 다만 입찰공고가 올라왔다는 사실만으로 업체 선정이나 공사 착수가 완료됐다고 볼 수는 없습니다.

착공신고 확인

마지막으로 신축 공동주택의 실제 착공신고와 수리 여부를 확인해야 합니다. 정비사업 정보몽땅에 표시된 단계와 용산구의 후속 인허가 자료가 중요한 확인 대상입니다.

5. 서울시가 착공을 서두르는 이유

서울시는 2026년 정비사업 주택 3만 호 착공을 목표로 관리하고 있습니다.

10월 13일에는 한남3구역을 포함한 연내 착공 목표 사업장 11곳에 대해 조합·시공사·자치구와 공동협력 협약을 체결하고 남은 절차를 집중 점검하기로 했습니다.

 

한남3구역의 계획 규모는 5,970가구로, 해당 사업장이 연내 착공 목표에 포함된 이유를 이해할 수 있는 큰 규모입니다.

하지만 행정지원 강화는 일정 단축을 위한 조치이지, 착공 확정을 보증하는 것은 아닙니다. 실제 사업 진행은 남은 인허가와 현장 준비 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 조합원과 청약 대기자가 볼 것

조합원에게 중요한 것은 총가구 수 증가보다 사업비와 향후 부담 구조입니다. 후속 인허가 및 공사 진행 과정에서 확정되는 공사비, 금융비용, 사업비 변경 여부에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다.

 

청약을 기다리는 실수요자는 일반분양 가구 수와 분양가격을 구분해서 확인해야 합니다. 5,970가구는 전체 계획 규모이며, 실제 일반분양 물량이나 입주자모집 일정이 확정됐다는 뜻이 아닙니다.

 

따라서 현재는 분양가를 임의로 예상하기보다 사업시행계획 변경인가, 신축공사 착공신고, 이후 공식 분양자료를 순서대로 확인하는 편이 합리적입니다.

자주 묻는 질문

한남3구역은 2026년에 착공하나요?

서울시의 연내 착공 목표에 포함돼 있습니다. 그러나 2026년 10월 15일 확인한 공식 사업단계는 철거신고이며, 신축 본공사 착공 완료를 확정할 근거는 아직 확인되지 않았습니다.

철거가 99% 끝났다면 바로 공사를 시작하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 99%는 서울시의 9월 해체공사 발표 기준이며, 이후에도 잔여 해체 작업과 인허가, 기반시설 및 현장 준비 등의 확인이 필요합니다.

한남3구역 일반분양은 4,950가구인가요?

아닙니다. 5,970가구에서 공공임대 1,020가구를 제외한 숫자가 곧 일반분양 물량은 아닙니다. 조합원 배정 등을 고려해야 하며 정확한 일반분양 규모는 별도 확정 자료가 필요합니다.

정리

한남3구역은 관리처분인가 이후 기존 건축물 철거가 상당히 진행됐고, 2026년 9월 통합심의를 통해 5,970가구 규모의 건축계획도 제시됐습니다.

그러나 철거 99%와 신축 아파트 착공 완료는 다릅니다. 앞으로 사업시행계획 변경인가와 기반시설 준비, 실제 착공신고 여부를 확인해야 합니다.

서울시의 연내 착공 목표가 실제 일정으로 이어질지는 이 후속 절차가 얼마나 빠르게 마무리되는지에 달려 있습니다.

자료 확인 기준 : 2026년 10월 15일

주요 자료 및 출처

· 서울특별시, 2026년 9월 제19차 정비사업 통합심의위원회 개최결과

· 서울특별시, 2026년 8월 한남3구역 현장 공정점검

· 서울시 정비사업 정보몽땅, 한남 제3재정비촉진구역 조합

· 한남3구역 조합, 2026년 9월 10일 정비기반시설 공사 업체 선정 입찰공고