방배13구역 2026년 11월 착공 예정, 실제 착공신고와 공사비 1조1369억 원 확인

방배13구역 재건축사업의 2026년 11월 착공 일정이 공식 공고에 제시됐습니다. 서초구가 9월 공개한 전기감리자 모집 재공고에는 공사 시작 예정일이 2026년 11월 1일, 종료 예정일이 2030년 11월 30일로 명시돼 있습니다.

그러나 서울시 정비사업 정보몽땅에 표시된 현재 사업단계는 여전히 '철거신고'입니다. 공사 시작 예정일이 제시됐다는 사실과 실제 착공신고가 처리됐다는 사실은 구분해야 합니다.

방배13구역이 착공까지 얼마나 진행됐는지, 감리자 지정과 공사비는 어떤 의미인지, 일반분양과 향후 일정에서 확인해야 할 사항은 무엇인지 공식자료를 중심으로 정리했습니다.

방배13구역 핵심 요약

사업규모 : 총 2,228가구, 32개 동

현재 공개 사업단계 : 철거신고

공고상 착공 예정 : 2026년 11월 1일

공고상 총공사비 : 약 1조 1,369억 원

판단 : 착공 준비가 구체화됐지만, 신축공사 착공신고 완료는 별도 확인이 필요합니다.

1. 방배13구역은 실제 착공했을까?

2026년 10월 18일 확인한 서울시 정비사업 정보몽땅에서 방배13구역의 현재 단계는 '철거신고'로 표시돼 있습니다. 착공신고 단계에는 완료 날짜가 기재돼 있지 않습니다.

반면 서초구 공고 제2026-1837호에는 2026년 11월 1일을 공사 시작 예정일로 설정했습니다. 이 날짜는 실제 착공신고 완료일이 아니라 감리자 선정에 활용된 예정 공정상의 날짜입니다.

공식 인허가와 준비 절차

구분	확인 사항
조합설립인가	2016년 7월 29일
관리처분인가	2018년 9월 3일
철거신고	2023년 12월 6일
사업시행변경인가	2025년 10월 2일 서초구 감리공고 기준
전기감리자 지정 알림	2026년 10월 12일 공개
신축공사 착공신고	공개 단계상 완료 표시 없음

여기서 주목할 부분은 10월 12일 공개된 전기감리자 지정 알림입니다. 감리자 모집 공고에서 한 단계 나아간 행정 관련 자료가 공개됐다는 의미입니다.

다만 전기감리 관련 절차와 아파트 신축공사의 착공신고는 서로 다릅니다. 감리자 지정 알림이 나왔다고 해서 주택건설공사 착공신고까지 완료됐다고 해석할 수는 없습니다.

현재 확인 가능한 결론은 11월 착공을 위한 준비가 진행되고 있으나, 착공신고 완료 여부는 아직 별도로 확인해야 한다는 것입니다.

2. 착공 준비에서 확인된 절차와 남은 변수

방배13구역은 서울시의 2026년 연내 착공 목표 정비사업 11곳에 포함된 사업장입니다. 서울시는 10월 13일 조합·시공사·자치구와 협약을 체결하고 남은 사업장의 인허가와 공정 진행상황을 집중관리하겠다고 밝혔습니다.

서울시가 관리하는 연내 착공 예정 11곳의 공급계획은 1만 6,117가구이며, 방배13구역의 2,228가구도 여기에 포함됩니다. 그러나 서울시의 정책 목표가 개별 사업장의 착공 완료를 보증하지는 않습니다.

오염토양 정화와 지하철 안전성 검토

방배13구역 조합은 2025년 9월 오염토양 정화 공사업체 선정 입찰을 진행했고, 같은 해 10월에는 지하철 안전성 검증 용역 관련 입찰도 공고했습니다.

이러한 공고는 신축공사 준비 과정에서 토양과 인접 지하철 관련 안전 문제를 별도로 관리해 왔다는 사실을 보여줍니다. 다만 입찰공고가 있었다는 것만으로 현재 해당 작업이 미완료 상태라고 판단할 수는 없습니다.

앞으로 확인할 행정 기록

11월 착공 예정일이 실제 일정으로 이어지는지 판단하려면 착공신고 관련 행정 처리 여부가 중요합니다. 또한 현장 안전 및 환경 관련 협의 사항이 공사 일정에 영향을 주는지도 확인해야 합니다.

서울시가 공사비 갈등과 인허가 지연에 대한 행정 지원을 강화하더라도, 개별 사업장에서 필요한 법정 절차는 별도로 이행해야 합니다.

3. 총 2,228가구 건축계획과 일반분양

방배13구역은 서초구 방배동 541-2번지 일대에서 추진하는 재건축사업입니다. 서초구의 2026년 9월 감리공고와 서울시 정보몽땅의 사업개요에는 지하 6층~지상 22층, 32개 동, 2,228가구 규모의 건축계획이 제시돼 있습니다.

정비구역 면적은 약 13만 151㎡이며, 건축 대지면적은 약 11만 3,024㎡입니다. 정보몽땅의 건축계획상 용적률은 216%, 건폐율은 29%입니다.

분양 대상 주택과 일반분양은 다릅니다

서울시 정보몽땅에 표시된 주택공급계획을 합산하면 분양 대상 주택은 1,849가구, 임대주택은 379가구입니다.

구분	계획 가구 수
분양 대상 주택	1,849
임대주택	379
전체	2,228

일반분양 물량 주의사항
1,849가구는 조합원 분양 등을 포함한 공급계획상 분양 대상 주택입니다. 이를 일반 청약으로 공급되는 가구 수와 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 실제 일반분양 물량과 가격은 별도 분양계획 및 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.

실수요자에게 중요한 것은 단지의 전체 규모뿐 아니라 최종적으로 일반분양되는 주택형과 가구 수입니다. 현재 확인한 공식자료만으로 일반분양 가격이나 청약 일정을 확정하기는 어렵습니다.

4. 공사비 1조 1,369억 원의 의미

방배13구역의 사업 규모를 판단할 수 있는 또 다른 자료는 서초구 전기감리자 모집 재공고입니다. 이 공고에는 총공사비와 총사업비가 각각 기재돼 있습니다.

공고 항목	공고상 금액
총공사비 부가가치세 제외	약 1조 1,369억 원
총사업비	약 1조 9,158억 원

총공사비와 총사업비는 같은 금액이 아닙니다. 총공사비는 건설공사 비용에 관한 산정액이며, 총사업비는 공사비 이외의 사업 추진 비용까지 포함하는 더 넓은 개념입니다.

또한 여기서 제시한 금액은 2026년 9월 감리자 모집 공고의 산정 기준 금액입니다. 조합과 시공사가 최종적으로 확정한 도급계약금액이나 이후 변경계약금액으로 단정해서는 안 됩니다.

공사비만으로 조합원 분담금을 알 수 있을까?

공사비가 1조 원을 넘는다고 해서 개별 조합원이 부담할 금액을 단순 계산할 수는 없습니다. 조합원 분담금은 종전자산 평가액, 조합원 분양가, 일반분양 수입, 사업비와 관리처분계획 등 여러 요인에 따라 달라집니다.

따라서 공고상 총공사비를 전체 가구 수로 나눈 값을 조합원 분담금으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 조합원은 공사비 변경계약과 관리처분계획 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.

5. 앞으로의 일정과 자주 묻는 질문

방배13구역은 11월 1일 공사 시작 예정일이 명시된 단계까지 왔습니다. 향후에는 착공신고 관련 기록과 실제 공사 진행상황, 공사비 변경 여부, 일반분양계획을 순서대로 확인할 필요가 있습니다.

Q. 2026년 11월 착공이 확정된 건가요?

아닙니다. 11월 1일은 서초구 감리공고에 기재된 공사 시작 예정일입니다. 실제 착공신고가 완료됐는지는 별도로 확인해야 합니다.

Q. 방배13구역 입주는 2030년인가요?

서초구 공고에는 2030년 11월 30일이 예정 공사 종료일로 제시돼 있습니다. 그러나 공사 종료 예정일과 실제 준공인가·입주 개시일은 서로 다릅니다. 따라서 이 날짜를 확정 입주일로 볼 수는 없습니다.

Q. 일반분양 가격과 물량이 정해졌나요?

현재 확인한 공개자료만으로 최종 일반분양 가격과 물량을 확정할 수 없습니다. 전체 2,228가구와 공급계획상 분양 대상 1,849가구를 실제 일반분양 물량과 혼동해서는 안 됩니다.

마무리

방배13구역은 관리처분인가와 철거신고를 거쳐 감리 관련 행정절차까지 진행하고 있습니다. 특히 2026년 9월 공고에 공사기간과 사업비가 구체적으로 기재됐다는 점에서 착공 준비의 진행상황을 확인할 수 있습니다.

다만 착공 예정 공정표가 존재하는 것과 실제 착공신고가 완료된 것은 다릅니다. 앞으로 방배13구역의 진척을 판단할 때는 착공신고 처리 여부와 공사비 변경, 일반분양계획의 확정 내용을 중심으로 살펴봐야 합니다.

자료 확인 기준 : 2026년 10월 18일

주요 공식자료

① 서울시 정비사업 정보몽땅, 방배13구역 진행단계·최근 공개자료
방배13구역 공식 사업장 페이지

② 서울시 정비사업 정보몽땅, 방배13구역 사업개요 및 주택공급계획
사업개요 확인

③ 서울특별시 서초구 공고 제2026-1837호(2026.09.10.), 주택건설공사 감리자(전기) 모집 재공고
나라장터 공고번호 R26BK01722211
나라장터 공고 원문 연결

④ 서울시, 2026년 10월 13일 주택공급 목표 달성 공동협력 협약 보도자료
서울주거포털 보도자료 목록

※ 사업계획과 예정 일정은 향후 인허가 및 공사 진행에 따라 변경될 수 있습니다. 공개자료에 표시되지 않은 착공·분양 일정은 확정 정보로 보지 않았습니다.