하안주공12단지 재건축 시공사 선정 왜 막혔나? 2차 유찰 이후 절차 정리

광명 하안주공12단지 재건축이 시공사 선정 과정에서 예상보다 큰 변수를 만났습니다. 2026년 9월 30일 열린 2차 현장설명회에는 건설사가 한 곳도 참여하지 않았습니다.

1차 현장설명회에는 GS건설과 호반건설이 참석했지만 실제 입찰참여 확약서를 제출한 곳은 GS건설 한 곳뿐이었고, 2차에서는 GS건설도 참여하지 않았습니다.

총 예정공사비가 약 1조2,622억원에 이르는 대규모 사업인데 왜 시공사가 들어오지 않았을까요. 현재 확인된 입찰조건과 공공임대 변수, 그리고 두 번 유찰된 뒤 가능한 절차를 중심으로 정리해보겠습니다.

핵심만 먼저 보면
① 2차 현장설명회에는 참여 건설사가 없었습니다.
② 시공자 선정 입찰 기준 사업 규모는 3,354가구, 총 예정공사비는 약 1조2,622억원입니다.
③ 입찰보증금 170억원, 공동도급 불가 등 입찰조건도 건설사 판단 변수로 거론됐습니다.
④ 공공임대 1% 역시 사업성에 영향을 줄 수 있지만 유찰 원인을 하나로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 두 번 유찰됐다고 곧바로 특정 건설사가 정해지는 것은 아닙니다.

1. 하안주공12단지, 2차 입찰까지 왜 유찰됐나

하안주공12단지는 광명시 하안동 110번지 일원에 있는 기존 2,392가구 규모 단지입니다. 광명시 자료상 기존 용적률은 155.12%이며, 신탁 방식으로 하나자산신탁이 사업시행자를 맡고 있습니다.

광명시는 2025년 12월 하안주공12단지 재건축사업의 정비구역 지정과 사업시행자 지정을 고시했습니다.

하안주공12단지 재건축 정비구역 지정안 관련 공식 의안자료. 출처 : 광명시의회

2026년 시공자 선정 입찰에서 제시된 사업 규모는 지하 3층부터 지상 최고 49층, 총 3,354가구와 부대시설입니다. 3.3㎡당 예정 공사비는 790만원, 총 예정공사비는 약 1조2,622억원입니다.

첫 현장설명회에는 GS건설과 호반건설이 참석했지만 실제 입찰참여 확약서를 제출한 곳은 GS건설 한 곳뿐이어서 경쟁이 성립하지 않았습니다.

이후 9월 30일 열린 2차 현장설명회에는 참여 건설사가 한 곳도 없었습니다. 1차에서 참여 가능성을 검토했던 GS건설 역시 2차에는 참석하지 않았습니다.

따라서 현재 상황은 재건축 사업 자체가 중단된 것이 아니라 시공사 선정 일정에 차질이 생긴 상태로 보는 것이 정확합니다.

2. 1조2,622억원 사업인데 건설사가 빠진 이유

사업 규모가 크다고 해서 건설사 입장에서 반드시 수익성이 높은 사업이 되는 것은 아닙니다. 건설사는 공사비뿐 아니라 계약조건, 금융 부담, 설계 변경 가능성, 향후 사업수지 등을 함께 계산합니다.

하안주공12단지의 경우 입찰보증금은 170억원이며 컨소시엄 등 공동도급도 허용되지 않았습니다.

2차 유찰 이후 정비사업위원회 측에서는 건설사들로부터 신탁사가 제시한 입찰조건이 타이트하다는 문의가 적지 않았던 것으로 알고 있다고 밝혔습니다. GS건설 역시 1차 현장설명회 이후 사업조건과 입찰지침 등을 종합적으로 검토한 결과 현 조건에서는 참여하기 어렵다고 판단했다고 설명했습니다.

여기서 중요한 점
공사비 하나만으로 유찰 이유를 설명하거나 공공임대 문제 하나 때문에 모든 건설사가 빠졌다고 단정하기는 어렵습니다. 현재 공개된 내용에서는 입찰지침과 사업조건 전반을 함께 봐야 합니다.

따라서 앞으로는 하나자산신탁이 기존 조건을 그대로 유지할지, 아니면 건설사 참여를 유도하기 위해 일부 조건을 조정할지가 중요한 포인트입니다.

3. 공공임대 1%도 사업성 변수인가

하안주공 재건축에서 또 하나의 변수는 공공임대주택입니다.

광명시는 철산·하안 재건축 사업장에 적용할 공공임대 반영 수준을 용적률 대비 1%로 제시했습니다. 이 기준을 적용하면 하안주공12단지에는 공공임대 12가구가 반영되는 것으로 계산됐습니다.

공공임대가 들어가면 일반분양 물량과 사업수지에 영향을 줄 수 있기 때문에 시공사 역시 사업성을 판단할 때 검토할 수 있는 요소입니다.

다만 공공임대 1%가 하안주공12단지 2차 유찰의 결정적 원인이라고 단정할 근거는 부족합니다. GS건설 측에서도 공공임대뿐 아니라 신탁사가 제시한 입찰지침과 사업조건을 함께 언급했습니다.

참고로 뉴시스가 광명시 단지별 임대주택 자료를 바탕으로 일반분양가를 3.3㎡당 5,000만원으로 가정해 계산한 결과, 하안주공12단지의 추가 부담은 가구당 약 520만원으로 추산됐습니다.

주의할 점
520만원은 확정 분담금이 아닙니다. 일반분양가와 공공임대 매입비 등을 가정해 계산한 시뮬레이션이기 때문에 실제 사업비·분양가·정비계획이 확정되면 결과는 달라질 수 있습니다.

4. 두 번 유찰되면 다음 절차는 어떻게 되나

정비사업에서 일반경쟁입찰이 미응찰 또는 단독응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 관련 규정과 의결 절차를 거쳐 수의계약 방식으로 시공자를 선정할 수 있습니다.

하지만 두 번 유찰됐다고 곧바로 특정 건설사와 계약한다는 의미는 아닙니다. 실제 계약 상대가 있어야 하고 필요한 의결과 선정 절차도 남아 있습니다.

하안주공12단지 시공사 선정 유찰 이후 가능한 진행 흐름. 2회 유찰이 곧바로 특정 건설사 선정 확정을 뜻하는 것은 아니다. 이미지 : AI 생성

구분	현재 상황	앞으로 확인할 내용
1차	경쟁 성립 실패	GS건설 단독 참여 의향
2차	현장설명회 참여사 0곳	입찰조건 조정 여부
다음 단계	시공사 미선정	재공고 또는 후속 선정방식 검토

결국 가장 중요한 것은 사업시행자인 하나자산신탁과 정비사업위원회가 입찰조건을 조정해 다시 공고할지, 아니면 관련 절차에 따라 다른 선정방식을 검토할지입니다.

5. 지금 소유자·매수자가 확인할 것

지금은 '유찰됐으니 재건축이 실패했다'고 볼 단계도 아니고, 반대로 1조원이 넘는 사업이니 곧 대형 건설사가 들어올 것이라고 단정할 단계도 아닙니다.

앞으로 확인해야 할 핵심은 새 입찰공고의 공사비와 보증금, 공동도급 등 조건이 달라지는지, 공공임대 1%가 실제 정비계획에 어떤 방식으로 반영되는지, 그리고 실제 시공사 후보가 다시 나타나는지입니다.

시공사 선정 조건은 향후 공사비와 사업비, 일정에도 영향을 줄 수 있기 때문에 브랜드 기대감보다 다음 입찰 조건을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

두 번 유찰됐으니 바로 수의계약을 하나요?

일반경쟁입찰이 미응찰 또는 단독응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰되면 관련 의결 절차를 거쳐 수의계약 방식으로 시공자를 선정할 수 있습니다. 하지만 자동으로 특정 건설사가 정해지는 것은 아닙니다.

공공임대 때문에 분담금이 520만원 늘어나는 건 확정인가요?

아닙니다. 520만원은 일반분양가 3.3㎡당 5,000만원 등을 가정한 언론사의 시뮬레이션입니다. 실제 분담금은 사업비, 공사비, 분양가와 공공임대 매입 조건 등이 구체화된 뒤 다시 계산해야 합니다.

두 번 유찰됐으면 재건축 사업이 중단된 건가요?

아닙니다. 현재 확인된 것은 시공사 선정 과정에서 경쟁이 성립하지 않았다는 것입니다. 재건축 사업 자체가 취소되거나 중단됐다는 의미는 아닙니다.

결국 다음 입찰조건이 중요합니다

하안주공12단지는 이제 단순히 '어느 건설사가 들어올까'보다 어떤 조건으로 시공사를 다시 찾을 것인가를 봐야 하는 단계입니다.

다음 공고에서 입찰조건이 어떻게 달라지는지, 실제 건설사가 다시 참여하는지가 앞으로 사업 속도와 비용을 판단하는 가장 현실적인 기준입니다.

자료 확인 기준 : 2026년 10월 9일
자료 : 광명시 하안주공12단지 재건축 관련 공식자료, 하나자산신탁 시공자 선정 입찰공고, 정비사업 계약업무 처리기준, 뉴시스