여의도 재건축 단지 가운데 규모가 큰 시범아파트가 시공사 선정을 앞두고 있습니다.
두 차례 입찰 과정에서 삼성물산이 단독으로 참여하면서 현재 수의계약 절차가 진행되고 있으며, 최종 시공사 선정 여부는 2026년 10월 16일 예정된 토지등소유자 전체회의에서 결정될 전망입니다.
다만 과거 발표된 ‘최고 65층’이라는 숫자와 현재 공개된 ‘최고 59층’ 사업계획이 함께 검색되고 있어 구분해서 볼 필요가 있습니다. 현재 사업 규모와 공사비, 앞으로 확인해야 할 절차를 정리해보겠습니다.
· 현재 삼성물산은 최종 시공사가 아닌 우선협상대상자 단계
· 시공사 선정 전체회의 예정일 : 2026년 10월 16일
· 현재 공개 사업계획 : 지하 6층~지상 최고 59층, 21개동
· 재건축 후 약 2,491가구 규모
· 예정 공사비 : 3.3㎡당 1,150만원, 전체 약 2조원대
1. 여의도 시범아파트 재건축, 현재 어디까지 왔나
여의도 시범아파트는 서울 영등포구 여의도동 50번지 일대에 위치한 대규모 재건축 사업지입니다. 기존 단지는 1,584가구 규모이며, 한국자산신탁이 사업시행자로 참여하는 신탁방식으로 사업이 추진되고 있습니다.
시공사 선정 과정은 예상과 조금 다르게 흘러갔습니다.
2026년 5월 열린 첫 현장설명회에는 삼성물산을 포함해 여러 건설사가 참여했지만, 8월 25일 본입찰에서는 삼성물산만 제안서를 제출하면서 경쟁입찰이 성립되지 않았습니다.
이후 재입찰 절차가 진행됐지만 9월 3일 현장설명회에도 삼성물산만 참여하면서 다시 유찰됐습니다. 이에 따라 사업시행자인 한국자산신탁은 수의계약 절차로 전환했고 삼성물산이 우선협상대상자로 정해졌습니다.
삼성물산이 단독으로 참여했다고 해서 이미 시공사 선정이 끝난 것은 아닙니다. 현재는 우선협상대상자 단계이며, 2026년 10월 16일 예정된 토지등소유자 전체회의 의결을 거쳐야 최종 시공사 선정 여부가 결정됩니다.
2. 최고 65층인가 59층인가? 현재 사업 규모
여의도 시범아파트를 검색하면 ‘최고 65층’과 ‘최고 59층’이라는 숫자가 모두 나옵니다.
두 숫자는 발표 시점과 사업 단계가 다릅니다.
서울시가 2022년 발표한 신속통합기획안에서는 최고 65층, 약 2,500가구 규모가 제시됐습니다. 당시에는 여의도 한강변 스카이라인과 수변 공간을 포함한 큰 방향을 보여주는 계획이었습니다.
반면 현재 서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 사업개요에는 지하 6층~지상 최고 59층, 21개동으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 사업 현황을 설명할 때는 59층을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 구분 | 현재 공개 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 영등포구 여의도동 50번지 일대 |
| 정비구역 면적 | 109,307.8㎡ |
| 사업방식 | 신탁방식 재건축 |
| 사업시행자 | 한국자산신탁 |
| 건축규모 | 지하 6층~지상 최고 59층 |
| 동수 | 21개동 |
| 계획 세대수 | 약 2,491가구 |
| 최고높이 | 200m |
서울시 정비사업 정보몽땅에는 용적률 약 400%, 최고높이 200m의 건축계획도 공개돼 있습니다. 기존 1,584가구와 비교하면 주택 수가 크게 늘어나는 대규모 정비사업입니다.
또한 문화공원과 문화시설, 입체보행로 등을 포함한 계획도 사업개요에 반영돼 있습니다.
3. 공사비 3.3㎡당 1,150만원, 분담금과는 다르다
시범아파트 재건축에서 관심이 큰 숫자 가운데 하나가 공사비입니다.
시공사 입찰 과정에서 제시된 예정 공사비는 3.3㎡당 1,150만원 수준이며, 전체 공사비는 약 2조원대의 대형 사업으로 알려져 있습니다.
하지만 여기서 주의해야 할 부분이 있습니다.
3.3㎡당 공사비 1,150만원이 곧 조합원 한 명이 부담하는 분담금을 의미하는 것은 아닙니다.
재건축 분담금은 일반적으로 새로 배정받는 주택의 가치와 기존 주택의 권리가액, 일반분양 수입, 전체 사업비, 금융비용 등 여러 요소를 종합해 결정됩니다.
예를 들어 공사비가 올라가면 전체 사업비 증가 요인이 될 수 있지만, 일반분양 수입이나 종전자산 평가액 등이 어떻게 정해지는지에 따라 실제 소유자별 부담은 달라질 수 있습니다.
① 종전자산 평가액과 권리가액
② 조합원 분양가격
③ 일반분양 물량과 예상 분양수입
④ 총공사비와 기타 사업비
⑤ 이주비 등 금융비용
⑥ 사업 진행 과정에서 변경되는 비례율
따라서 현재 단계에서 특정 평형의 최종 분담금을 하나의 숫자로 확정해 설명하기보다는 향후 사업계획과 분양계획이 구체화되는 과정을 확인하는 것이 중요합니다.
4. 10월 16일 이후에는 무엇이 중요한가
가장 가까운 일정은 2026년 10월 16일 예정된 토지등소유자 전체회의입니다.
이 회의에서 삼성물산의 시공사 선정 안건이 의결되면 시범아파트 재건축은 시공사를 확정한 뒤 다음 사업 절차를 진행하게 됩니다.
다만 시공사가 선정된다고 바로 철거와 착공으로 넘어가는 것은 아닙니다.
정비사업은 사업시행계획, 관리처분계획, 이주·철거, 착공 등 여러 절차를 거쳐야 합니다. 특히 사업 과정에서 설계와 공사비, 조합원 분양조건 등이 구체화될 수 있기 때문에 시공사 선정 자체보다 이후 확정되는 사업조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 10월 16일 전체회의 | 삼성물산 시공사 선정 여부 결정 |
| 최종 설계 | 동수·평면·특화설계와 사업비에 영향 |
| 공사도급 조건 | 총공사비와 사업성에 직접 영향 |
| 조합원 분양조건 | 실제 소유자 부담금 판단에 필요 |
| 관리처분·이주 일정 | 착공과 입주시기를 판단하는 주요 단계 |
5. 여의도 시범아파트 재건축에서 지금 봐야 할 핵심
현재 여의도 시범아파트에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘65층의 초고층 아파트가 언제 완성되느냐’가 아닙니다.
현재 공개된 사업계획은 최고 59층·21개동 규모이며, 삼성물산 역시 아직 최종 시공사로 확정된 단계가 아닙니다.
따라서 10월 16일 전체회의 결과를 먼저 확인하고, 이후 공개되는 공사도급 조건과 설계 변경, 사업비와 조합원 분양계획을 순서대로 살펴보는 것이 중요합니다.
특히 3.3㎡당 1,150만원이라는 높은 예정 공사비가 향후 전체 사업비와 분담금에 어떤 영향을 미칠지가 주요 변수로 남아 있습니다.
FAQ
Q. 삼성물산이 여의도 시범아파트 시공사로 확정됐나요?
아직 최종 확정된 단계는 아닙니다. 두 차례 경쟁입찰이 성립되지 않은 뒤 삼성물산이 우선협상대상자가 됐으며, 2026년 10월 16일 예정된 토지등소유자 전체회의에서 최종 선정 여부가 결정될 예정입니다.
Q. 시범아파트는 최고 65층으로 재건축되는 것 아닌가요?
최고 65층은 서울시가 2022년 발표한 신속통합기획안에서 제시된 내용입니다. 현재 서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 건축계획은 지하 6층~지상 최고 59층, 최고높이 200m로 표시돼 있습니다.
Q. 공사비가 3.3㎡당 1,150만원이면 분담금도 크게 늘어나나요?
공사비 상승은 분담금에 영향을 줄 수 있는 요소 가운데 하나입니다. 다만 실제 분담금은 기존 주택의 권리가액, 새 아파트 분양가격, 일반분양 수입, 사업비와 금융비용 등을 함께 반영해 산정되기 때문에 공사비만으로 최종 분담금을 계산할 수는 없습니다.
Q. 시공사가 선정되면 바로 착공하나요?
아닙니다. 시공사 선정 이후에도 사업시행계획과 관리처분, 이주·철거 등 정비사업 절차가 남아 있기 때문에 시공사 선정과 실제 착공은 구분해서 봐야 합니다.
자료 확인 기준 : 2026년 10월 7일
자료 : 서울특별시 신속통합기획 자료, 서울시 정비사업 정보몽땅 여의도 시범아파트 사업개요 및 시공자 선정 입찰공고, 한국자산신탁 관련 시공사 선정 진행자료 및 관련 보도
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