부동산 팩트노트

재건축 비례율 100%면 분담금 얼마일까? 권리가액 계산과 추가분담금 예시

재건축이나 재개발을 추진하는 아파트 소유자라면 '비례율 100%'라는 말을 한 번쯤 듣게 됩니다. 비례율이 100%면 사업성이 괜찮다는 뜻인지, 내 아파트가 5억 원으로 평가됐다면 새 아파트를 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지 궁금할 수 있습니다. 결론부터 말하면 비례율 100%가 추가분담금 0원을 뜻하지는 않습니다. 조합원 분담금은 기존 자산의 평가액과 비례율로 계산한 권리가액, 그리고 배정받을 주택의 조합원 분양가를 함께 봐야 합니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 산정 방식과 2026년 시행 도시정비법을 기준으로 계산 원리, 가상 금액 비교, 실제 통지서를 볼 때 주의할 사항을 정리했습니다.조합원 분담금, 먼저 이것만 확인하세요권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율단순 계산 분담금 = 조합원 분양..

은마아파트 재건축, 같은 84㎡ 받아도 4억3000만원? 분담금 1년 새 2억5000만원 오른 이유

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축에서 가장 눈길을 끄는 숫자는 건물 높이나 전체 세대수가 아니라 조합원 추정분담금 4억3,000만 원입니다. 기존 전용 84㎡ 소유자가 신축 84㎡를 선택해도 이 정도 금액을 더 내야 한다는 추산이 나왔기 때문입니다. 2025년 가을에는 약 1억8,000만 원이었던 금액이 1년 사이 2억5,000만 원 늘었습니다. 새 아파트 면적을 넓히는 것도 아닌데 왜 부담이 커졌을까요? 공사비와 재건축 사업 수익구조, 현재 공식 사업단계를 나눠 살펴보겠습니다.은마아파트 재건축 핵심 요약① 기존 84㎡ → 신축 84㎡: 추정분담금 약 4억3,000만 원(2026년 9월 조합 안내 내용에 관한 언론 보도)② 1년 전 대비 약 2억5,000만 원 증가③ 2026년 7월 2일 사업시행계획..

서울 2026년 연내 착공 목표 정비사업 11곳 총정리, 1만6117가구와 남은 절차

서울시가 2026년 안에 착공을 추진하는 정비사업장 11곳에 대한 집중관리에 나섰습니다. 10월 13일 서울시 발표에 따르면 연내 착공을 목표로 관리해 온 25곳 가운데 14곳은 착공 실적에 반영됐고, 남은 11곳의 계획 물량은 1만 6,117가구입니다. 그러나 같은 '연내 착공 목표'에 포함됐어도 실제 준비 단계는 다릅니다. 한남3구역은 9월 기준 철거 공정률이 99%로 발표됐고, 노량진7구역은 서울시 자료를 인용한 10월 보도에서 철거율 50%로 파악됐습니다. 방배13구역처럼 철거를 마친 뒤에도 착공 예정일과 실제 신고 처리 여부를 구분해야 하는 사례가 있습니다. 서울시 발표와 정비사업 정보몽땅, 공개된 착공예정구역 자료를 바탕으로 11곳의 물량과 행정상 진행단계, 연말까지 확인해야 할 변수를 비교했..

관리처분계획인가를 받았다는 재개발·재건축 사업장인데, 몇 년째 아파트 공사는 시작하지 않았다는 소식이 있습니다. 인가까지 끝났다면 바로 철거하고 착공하는 것 아니냐는 질문이 나오는 이유입니다. 그러나 관리처분인가는 신축공사 착공 허가가 아닙니다. 그 뒤에도 기존 건축물의 점유·보상 문제, 해체공사의 안전 절차, 공사비와 설계 조정, 새로운 주택의 착공신고를 별도로 확인해야 합니다. 2026년 10월 20일 시행 법령과 공개 정비사업 사례를 바탕으로, 관리처분인가 이후 무엇이 진행되고 어떤 기록을 보면 실제 착공 여부를 확인할 수 있는지 정리했습니다.핵심 요약결론: 관리처분인가를 받았다고 신축공사가 바로 시작되는 것은 아닙니다.이후 핵심 절차: 점유·보상 문제 정리 → 해체 허가·신고 및 해체공사 → 신축..

서울 송파구 마천뉴타운의 마천2구역과 마천4구역은 같은 생활권에 있지만 재개발 진행단계에는 큰 차이가 있습니다. 마천2구역은 2026년 4월 조합설립추진위원회 승인을 받고 조합설립을 준비하고 있습니다. 반면 마천4구역은 이미 관리처분인가를 거쳐 2026년 연내 착공 목표 사업장에 포함됐습니다. 특히 마천4구역은 10월 12일 송파구가 주택건설공사 전기감리자 모집 공고를 내면서 공사 준비가 더욱 구체화됐습니다. 다만 공식 감리공고와 실제 아파트 신축공사 착공신고는 구분해야 합니다. 두 구역의 현재 사업단계, 세대수, 공사비와 착공까지 남은 절차를 공식자료를 기준으로 비교해 보겠습니다.마천2·4구역 핵심 요약마천2구역2026년 4월 17일 추진위원회 승인. 1,729가구 계획이며 조합설립을 준비하는 단계입니..

서울 성북구 신월곡1구역이 2026년 연내 착공을 목표로 사업을 추진하고 있습니다. 지난 3월에는 구역 내 성매매 집결지의 이주가 마무리됐고, 7월에는 사업시행계획 변경인가도 고시됐습니다.그런데 서울시 정비사업 정보몽땅에서 확인되는 현재 법정 사업단계는 여전히 관리처분인가입니다. 이주와 철거가 진행되고 서울시의 착공 목표에도 포함됐지만, 신축 본공사의 착공신고가 완료된 것으로 표시되지는 않았습니다.신월곡1구역은 왜 아직 착공 단계로 표시되지 않을까요? 2026년 7월 변경인가, 9월 조합 입찰공고, 10월 서울시 공정관리 자료를 바탕으로 실제 진행상황과 남은 절차를 살펴보겠습니다.신월곡1구역 핵심 요약최신 인가계획: 2,200세대, 최고 47층, 11개 동법정 사업단계: 관리처분인가이주 현황: 서울시 주..

방배13구역 재건축사업의 2026년 11월 착공 일정이 공식 공고에 제시됐습니다. 서초구가 9월 공개한 전기감리자 모집 재공고에는 공사 시작 예정일이 2026년 11월 1일, 종료 예정일이 2030년 11월 30일로 명시돼 있습니다.그러나 서울시 정비사업 정보몽땅에 표시된 현재 사업단계는 여전히 '철거신고'입니다. 공사 시작 예정일이 제시됐다는 사실과 실제 착공신고가 처리됐다는 사실은 구분해야 합니다.방배13구역이 착공까지 얼마나 진행됐는지, 감리자 지정과 공사비는 어떤 의미인지, 일반분양과 향후 일정에서 확인해야 할 사항은 무엇인지 공식자료를 중심으로 정리했습니다.방배13구역 핵심 요약사업규모 : 총 2,228가구, 32개 동현재 공개 사업단계 : 철거신고공고상 착공 예정 : 2026년 11월 1일공고..

서울 용산구 한남3구역 재개발사업이 2026년 9월 서울시 통합심의를 거치면서 착공 준비에 속도를 내고 있습니다.서울시가 9월 발표한 해체공사 공정률은 99%입니다. 최고 21층, 총 5,970가구 규모의 건축계획도 제시됐습니다.그렇다면 철거가 99% 진행됐다는 것은 착공이 사실상 완료됐다는 뜻일까요? 현재 공식 사업단계와 남은 절차를 살펴보면 구분해야 할 부분이 있습니다.한남3구역 핵심 요약· 현재 공식 사업단계 : 철거신고· 해체공사 공정률 : 99% (2026년 9월 서울시 발표 기준)· 최근 통합심의안 : 최고 21층·123개 주동·5,970가구· 공공임대주택 : 1,020가구 포함· 서울시 착공 목표 : 2026년 연내핵심 : 철거 진척과 신축 본공사 착공 완료는 다른 개념입니다.1. 한남3구역..

서울 동작구 노량진뉴타운의 4·5·7구역이 서울시의 2026년 연내 착공 집중관리 대상에 함께 포함됐습니다. 서울시는 10월 13일 정비사업 조합·시공사·자치구와 협약을 체결하고 착공 지연 요인을 점검하겠다고 밝혔습니다.하지만 세 구역이 같은 일정으로 공사를 시작한다는 의미는 아닙니다. 서울시 정비사업 정보몽땅을 확인하면 모두 관리처분인가 단계로 표시되지만, 사업시행계획 변경인가와 건축물 해체 관련 절차에서는 차이가 나타납니다. 현재 확정된 내용과 앞으로 확인할 사항을 구분해 살펴보겠습니다.핵심 요약· 노량진4구역 : 2022년 12월 19일 관리처분인가, 2026년 7월 사업시행계획 변경인가 고시· 노량진5구역 : 2023년 9월 25일 관리처분인가, 2026년 9월 A블록 해체공사 관련 변경신고 수리..

서울역 서쪽 서계동의 노후 주택가를 정비하는 사업이 한 단계 앞으로 나아갔습니다. 서울시는 2026년 10월 8일 용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획안을 수정가결했습니다.계획상 최고 35층, 총 438가구 규모이며 용적률은 최고 470% 이하입니다. 다만 이번 심의 통과를 곧바로 착공이나 일반분양 확정으로 이해하면 안 됩니다. 현재 사업이 정확히 어디까지 진행됐는지와 438가구라는 숫자가 의미하는 내용을 나눠서 살펴보겠습니다.핵심 요약· 위치 : 서울 용산구 서계동 116번지 일대· 대상지 면적 : 11,695.7㎡· 계획 규모 : 최고 35층, 총 438가구· 임대주택 : 111가구 포함· 계획 용적률 : 최고 470% 이하· 기존 주택 : 213가구· 현재 확인되는 사업단계 : 조합설립인..