재건축이나 재개발을 추진하는 아파트 소유자라면 '비례율 100%'라는 말을 한 번쯤 듣게 됩니다. 비례율이 100%면 사업성이 괜찮다는 뜻인지, 내 아파트가 5억 원으로 평가됐다면 새 아파트를 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지 궁금할 수 있습니다.
결론부터 말하면 비례율 100%가 추가분담금 0원을 뜻하지는 않습니다. 조합원 분담금은 기존 자산의 평가액과 비례율로 계산한 권리가액, 그리고 배정받을 주택의 조합원 분양가를 함께 봐야 합니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 산정 방식과 2026년 시행 도시정비법을 기준으로 계산 원리, 가상 금액 비교, 실제 통지서를 볼 때 주의할 사항을 정리했습니다.
조합원 분담금, 먼저 이것만 확인하세요
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율
단순 계산 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
가상 예시 = 종전자산 5억 원, 비례율 100%, 조합원 분양가 9억 원 → 분담금 4억 원
※ 가상 계산 결과이며, 실제 개인별 부담금은 관리처분계획·조합 자료 등으로 확인해야 합니다.
1. 비례율 100%면 추가분담금은 얼마일까?
비례율은 정비사업의 전체 수입에서 전체 지출을 뺀 금액이 종전자산 총평가액에 비해 얼마나 되는지 나타내는 비율입니다. 서울시 정보몽땅에서는 다음과 같이 계산 구조를 공개하고 있습니다.
비례율(%) = (사업 전체 수입 − 사업 전체 지출) ÷ 종전자산 총평가액 × 100
개별 권리가액 = 개별 종전자산평가액 × 비례율
단순 분담금 = 조합원 분양가 − 개별 권리가액
예를 들어 기존 아파트의 종전자산평가액이 5억 원이고 비례율이 100%라면 권리가액은 5억 원입니다. 이때 신청한 신축 아파트의 조합원 분양가가 9억 원이면, 차액인 4억 원이 단순 계산상 추가분담금입니다.
즉 비례율은 기존 자산이 새 사업에서 얼마나 인정되는지를 연결하는 수치이지, 새 집을 추가 비용 없이 받는다는 약속이 아닙니다.
2. 비례율 90%·100%·110% 분담금 비교
다음은 비례율 외 다른 조건이 모두 같다고 가정한 계산입니다. 실제 조합이나 특정 아파트의 감정평가·분양가격이 아닌 설명용 예시입니다.
가정: 종전자산평가액 5억 원, 조합원 분양가 9억 원. 다른 비용과 권리관계 조정은 반영하지 않았습니다.
| 비례율 | 권리가액 | 추가분담금 |
|---|---|---|
| 90% | 4억 5,000만 원 | 4억 5,000만 원 |
| 100% | 5억 원 | 4억 원 |
| 110% | 5억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 |
이 가정에서는 비례율이 90%에서 100%로 10%포인트 높아지면 권리가액이 5,000만 원 올라가고 분담금은 5,000만 원 줄어듭니다. 그러나 실제로 비례율이 변할 때는 사업비나 수입 전망, 조합원 분양가도 함께 달라질 수 있습니다.
따라서 '비례율이 110%니까 반드시 유리하다'는 식의 판단은 피해야 합니다. 같은 단지에서도 개인별 종전자산평가액과 신청 주택형이 다르면 부담액이 달라집니다.
3. 종전자산평가액은 현재 매매시세와 같을까?
종전자산평가액은 기존 토지와 건축물에 대해 정비사업 절차에 따라 평가한 금액입니다. 일반 부동산 플랫폼에 표시되는 현재 매매호가, 최근 실거래가 또는 집주인의 매수금액과 동일한 개념이 아닙니다.
도시정비법 제72조는 분양신청 안내 시 종전 토지·건축물의 내역과 평가 기준 가격, 분담금 추산액을 통지하도록 정하고 있습니다. 제74조는 관리처분계획에 분양대상자별 종전자산 가격과 분양예정 자산의 추산액 등을 포함하도록 규정합니다.
또한 법 제74조에는 재개발·재건축 유형별 감정평가법인 선정 및 평가액 산정 방법이 규정돼 있습니다. 따라서 '시세가 8억 원인데 왜 평가액은 5억 원이냐'는 질문은 시세와 법정 평가금액의 목적과 기준일이 다른지부터 확인해야 합니다.
주의: 시세를 공식에 대입하지 마세요. 종전자산평가액 자리에 현재 매매시세나 본인이 매수한 가격을 넣으면 실제 추정분담금과 크게 달라질 수 있습니다. 조합이 제공한 평가 자료와 관리처분계획을 기준으로 확인해야 합니다.
4. 추정분담금이 나중에 바뀌는 이유
서울시 정보몽땅은 초기 추정분담금이 당시 가정한 수입과 지출을 기반으로 산출되며, 실제 사업기간의 변화와 계약 체결, 정비계획·건축계획 변경 등에 따라 달라질 수 있다고 안내합니다.
대표적인 변수는 공사비 증액, 설계·가구 수 변경, 일반분양 수입의 변화, 사업 지연에 따른 금융비용 등입니다. 예를 들어 총사업비가 늘면 다른 조건이 같을 때 사업 전체의 잔여 수입이 줄어 비례율에 영향을 줄 수 있습니다.
반대로 일반분양 수입 전망이 개선되더라도 공사비와 다른 비용이 함께 증가한다면 비례율이나 개별 분담금이 기대만큼 좋아지지 않을 수 있습니다. 사업 전체의 수입·지출과 개인별 권리·분양조건을 함께 봐야 하는 이유입니다.
또 하나 구분할 점은 단순 산식과 실제 납부액입니다. 이 글의 계산표는 권리가액과 조합원 분양가의 차이만 보여줍니다. 개별 계약에 따른 선택품목, 납부시기, 이주비·중도금 대출, 이자, 세금 등은 별도로 확인해야 합니다.
5. 내 분담금은 어디에서 확인할까? FAQ
서울 사업장이라면 서울시 정비사업 정보몽땅에서 해당 조합의 공개자료와 사업비·분담금 관련 항목을 찾아볼 수 있습니다. 다만 일반 공개화면에 개인별 금액이 모두 표시되는 것은 아니므로 조합의 개별 통지서, 분양신청 안내, 관리처분계획 자료를 함께 확인해야 합니다.
2026년 4월 서울시의 공식 Q&A에 따르면 정보몽땅의 추정분담금 산출 프로그램은 개인이 직접 사용하는 방식이 아닙니다. 매뉴얼과 관련 자료는 정보몽땅 자료실에서 '분담금'으로 검색해 확인할 수 있다고 안내했습니다.
Q. 비례율 100%면 사업성이 좋은 건가요?
비례율 100%는 단순히 계산상 사업의 순수입이 종전자산 총평가액과 같다는 뜻입니다. 사업성이 좋은지 판단하려면 비례율뿐 아니라 종전자산평가액, 조합원 분양가, 일반분양 수입과 총사업비의 산정 가정을 확인해야 합니다.
Q. 비례율이 낮아지면 내 분담금도 반드시 늘어나나요?
종전자산평가액과 조합원 분양가가 그대로라면 산식상 분담금은 늘어납니다. 하지만 실제 사업에서 비례율만 단독으로 바뀌는 것은 아니므로 변경된 관리처분계획과 개인별 통지 내용을 확인해야 합니다.
Q. 공사비가 1조 원이면 가구 수로 나눠서 내면 되나요?
아닙니다. 전체 공사비를 단순히 전체 가구 수로 나눈 금액은 개인별 분담금이 아닙니다. 조합원별 종전자산평가액과 권리가액, 공급받는 주택의 조합원 분양가 등이 다르기 때문입니다.
마무리
재건축·재개발의 조합원 분담금은 비례율 숫자 하나로 결정되지 않습니다. 종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액을 먼저 계산하고, 신청 주택형의 조합원 분양가와 비교해야 기본 구조가 보입니다.
실제 정비사업에서는 사업비와 인허가가 계속 바뀔 수 있습니다. 예를 들어 노량진4·5·7구역의 관리처분인가 이후 절차 비교처럼 실제 사업장별 인허가·공사 상황도 살펴보면 도움이 됩니다.
가상 계산표는 원리를 이해하기 위한 도구로 활용하고, 자신의 최종 부담금은 조합의 최신 공식자료와 개인별 권리관계를 기준으로 확인하는 것이 정확합니다.
자료 확인 기준: 2026년 10월 21일
공식 출처
① 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업비 및 분담금 추정 산식
② 서울시 정보몽땅 공식 Q&A(2026.4.14.) — 추정분담금 프로그램 이용 안내
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