서울시가 2026년 안에 착공을 추진하는 정비사업장 11곳에 대한 집중관리에 나섰습니다. 10월 13일 서울시 발표에 따르면 연내 착공을 목표로 관리해 온 25곳 가운데 14곳은 착공 실적에 반영됐고, 남은 11곳의 계획 물량은 1만 6,117가구입니다.
그러나 같은 '연내 착공 목표'에 포함됐어도 실제 준비 단계는 다릅니다. 한남3구역은 9월 기준 철거 공정률이 99%로 발표됐고, 노량진7구역은 서울시 자료를 인용한 10월 보도에서 철거율 50%로 파악됐습니다. 방배13구역처럼 철거를 마친 뒤에도 착공 예정일과 실제 신고 처리 여부를 구분해야 하는 사례가 있습니다.
서울시 발표와 정비사업 정보몽땅, 공개된 착공예정구역 자료를 바탕으로 11곳의 물량과 행정상 진행단계, 연말까지 확인해야 할 변수를 비교했습니다.
2026년 서울 정비사업 착공 핵심 요약
관리 대상: 25곳 중 14곳 착공 실적 반영, 11곳 연내 착공 추진
남은 11곳 계획 물량: 1만 6,117가구
11~12월 예정 물량: 1만 5,625가구(약 96.9%)
핵심 판단: 착공 목표, 해체공사 진행, 신축공사 착공신고는 서로 다른 사실입니다.
1. 연내 착공 목표 11곳은 어디일까?
서울시가 10월 13일 공개한 자료에는 한남3구역, 방배13구역, 신월곡1구역, 마천4구역, 노량진4·5·7구역이 대표 사업장으로 소개됐습니다. 여기에 공개된 하반기 착공예정구역 자료를 인용한 보도와 각 사업장의 공식 자료를 교차하면 금호16·수색8·홍제3·방배14구역까지 총 11곳을 확인할 수 있습니다.
| 사업장 | 계획 가구 | 공개된 대표 단계·확인 사항 |
|---|---|---|
| 한남3구역 | 5,970 | 철거신고 / 9월 철거율 99% 발표 |
| 방배13구역 | 2,228 | 철거신고 / 2026년 1월 철거 완료 보도 |
| 신월곡1구역 | 2,200 | 관리처분인가 / 7월 변경인가 고시 |
| 마천4구역 | 1,254 | 관리처분인가 / 10월 철거율 95% 보도 |
| 노량진4구역 | 835 | 관리처분인가 / 사업시행계획 변경인가 |
| 노량진5구역 | 727 | 관리처분인가 / 10월 철거율 70% 보도 |
| 노량진7구역 | 576 | 관리처분인가 / 10월 철거율 50% 보도 |
| 금호16구역 | 595 | 관리처분인가 / 10월 철거율 75% 보도 |
| 수색8구역 | 620 | 철거신고 / 공사비 협상단 자료 공개 |
| 홍제3구역(재건축) | 620 | 관리처분인가 / 착공신고 별도 확인 |
| 방배14구역 | 492 | 철거신고 / 감리·기반시설 관련 공고 |
| 합계 | 16,117 | 서울시 10월 발표의 잔여 착공 목표 물량 |
표의 세대수는 연내 착공 목표로 관리하는 계획상 물량입니다. 조합의 이전 사업개요에는 다른 가구 수가 남아 있을 수 있습니다. 특히 사업시행계획 변경 과정에서 규모가 조정될 수 있으므로 개별 단지의 확정 일반분양 물량이나 입주 가구 수로 해석해서는 안 됩니다.
2. 11~12월에 96.9%가 몰린 이유
10월 18일 공개된 취재 보도는 서울시의 10월 12일 기준 '2026년 하반기 착공예정구역' 자료를 인용해 10월 492가구, 11월 8,640가구, 12월 6,985가구로 예정 물량이 나뉜다고 전했습니다.
| 예정 시기 | 목표 물량 | 전체 비중 |
|---|---|---|
| 10월 | 492가구 | 3.1% |
| 11월 | 8,640가구 | 53.6% |
| 12월 | 6,985가구 | 43.3% |
이 수치를 보면 11개 사업장의 계획 물량 중 약 96.9%가 연말 두 달에 집중돼 있습니다. 문제는 계획표에 적힌 날짜가 실제 착공신고 수리일과 같지 않다는 점입니다. 일정이 조정되면 서울시가 집계하는 당해 연도 착공 실적도 달라질 수 있습니다.
특히 한남3구역 5,970가구와 방배13구역 2,228가구만 합쳐도 8,198가구로 잔여 물량의 약 50.9%입니다. 사업장 수보다 규모가 큰 현장 몇 곳의 신고 처리 여부가 연간 실적에 큰 영향을 주는 구조입니다.
3. 철거율이 높아도 착공 여부를 다시 봐야 한다
철거가 상당히 진행된 현장도 있고 아직 진행 중인 현장도 있습니다. 10월 12일 기준 서울시 자료를 인용한 보도에서는 한남3구역 99%, 마천4구역 95%, 금호16구역 75%, 노량진5구역 70%, 노량진7구역 50%로 구분했습니다. 이 수치는 해당 시점의 해체공사 진행률로, 신축 아파트 공정률이 아닙니다.
같은 자료에서 방배13구역과 수색8구역은 이미 철거를 완료한 사업장으로 소개됐습니다. 그러나 서울시 정비사업 정보몽땅의 대표 단계 화면에는 철거신고가 남아 있어, 실제 신축공사 착공신고 처리는 후속 공식 문서로 확인해야 합니다.
헷갈리기 쉬운 '착공'의 세 가지 의미
① 해체공사 착공: 기존 건축물을 철거하는 작업
② 기반시설 공사: 도로·연결통로 등 부대시설 조성
③ 신축 본공사 착공: 새 공동주택을 짓는 공사
현장에 장비가 들어갔다는 사실만으로 ③을 확정할 수는 없습니다.
노량진5구역처럼 환경영향평가 관련 공고에 착공일이 기재된 사례도 있습니다. 그렇더라도 그 날짜가 신축 본공사의 신고 수리일인지, 다른 공종의 착수일인지는 반드시 구분해야 합니다.
4. 왜 서울시는 11곳을 집중관리할까?
서울시는 10월 13일 조합 11곳, 시공사 5곳, 자치구 8곳과 함께 주택공급 목표 달성을 위한 공동협력 협약을 체결했습니다. 이어 특별공정회의를 통해 공사비 협의, 해체공사, 인허가 등 사업장별 진행 상황을 관리하기로 했습니다.
예를 들어 수색8구역 정보몽땅에는 10월 공사비 협상단 회의록 관련 자료가 공개돼 있고, 신월곡1구역에는 지하철 출입구 이설과 정비기반시설 관련 입찰공고가 올라와 있습니다. 금호16구역에도 안전관리계획과 자금관리 관련 문서가 공개돼 있습니다.
이런 자료는 어떤 준비가 진행 중인지 보여주지만, 특정 공고가 있다는 이유만으로 해당 업무가 미완료 상태이거나 착공 지연의 직접 원인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 지연 사유는 사업장별 후속 인가·계약·착공신고 기록을 종합해야 판단할 수 있습니다.
또한 서울시가 강조한 '연내 3만가구 착공'은 건설공사 착수와 관련한 행정·사업 실적 목표입니다. 3만가구가 연내 완공되거나 입주를 시작한다는 의미는 아닙니다.
5. 실제 착공 확인 방법과 자주 묻는 질문
개별 사업장을 볼 때는 서울시 정비사업 정보몽땅에서 대표 단계를 확인한 다음, 최근 조합 공개자료와 관할 구청의 착공신고 처리 관련 공문을 대조하는 순서가 좋습니다. 대표 단계는 갱신 시차가 있을 수 있으므로 그것만으로 현장의 모든 공정을 단정하면 안 됩니다.
두 개의 사업장 사례가 궁금하다면 한남3구역 철거 99% 이후 남은 절차와 노량진4·5·7구역의 단계별 비교를 참고할 수 있습니다.
Q. 서울시가 발표한 11곳은 모두 2026년에 착공하나요?
모두 연내 착공을 목표로 집중관리하는 사업장입니다. 그러나 목표에 포함됐다고 해서 착공신고 수리까지 완료됐다는 의미는 아닙니다. 사업장별 후속 자료로 확인해야 합니다.
Q. 계획 물량 1만 6,117가구를 일반분양으로 청약할 수 있나요?
아닙니다. 1만 6,117가구는 사업장 전체의 착공 목표 물량을 합한 숫자로, 조합원 물량과 임대주택 등을 제외한 일반분양 물량이 아닙니다. 정확한 청약 물량과 분양가는 개별 입주자모집공고 등을 확인해야 합니다.
Q. 착공이 되면 바로 입주 시기를 알 수 있나요?
착공은 신축공사가 시작되는 단계입니다. 준공과 사용검사, 입주는 그 이후의 절차이므로 착공신고일만으로 입주일을 확정할 수 없습니다.
마무리
서울시의 2026년 연내 착공 목표 11곳은 총 1만 6,117가구 규모입니다. 다만 착공 예정 물량의 대부분이 11~12월에 집중돼 있고, 일부 사업장은 철거 및 사업비 협의 등 후속 업무가 진행 중입니다.
정비사업에서 중요한 것은 '언제 착공한다고 발표했는가'보다 '어떤 착공신고가 실제 처리됐는가'입니다. 이 글은 10월 공개자료에 근거한 점검이며, 사업장별 단계와 일정은 후속 공고에 따라 달라질 수 있습니다.
자료 확인: 2026년 10월 21일
주요 출처
① 서울주거포털 보도자료 — 서울시 2026.10.13. 주택공급 목표 달성 공동협력 발표
② 서울주택 정보마당, 관리처분·착공 현황 — 이주 완료 사업장 목록
③ 서울시 정비사업 정보몽땅 — 사업장별 대표 단계와 최근 공개자료
④ 조선비즈, 2026.10.18. — 서울시 10.12. 하반기 착공예정구역 자료 인용, 월별 물량·철거율
※ 표의 물량과 행정상 단계는 자료별 기준 시점이 다를 수 있습니다. 착공 확정·분양·입주와 혼동하지 않도록 구분했습니다.
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