서울시가 2026년 10월 노후 저층주거지를 대상으로 '모아통합기획 모아타운 후보지' 공모를 시작했습니다. 이번 공모는 기존 모아타운의 사업 추진기간을 단축하고, 주민과 서울시·자치구가 초기 단계부터 함께 계획을 수립하도록 하는 것이 핵심입니다.
특히 토지등소유자 60%와 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요하며, 전체 면적과 노후도 조건도 충족해야 합니다. 서울시는 2026년 11월 2일부터 자치구가 검토한 후보지 신청을 접수합니다.
그렇다면 오래된 빌라가 많은 동네라면 모두 신청할 수 있을까요? 후보지로 선정되면 바로 재개발이 확정되는 걸까요? 서울특별시 공고 제2026-2834호와 공식 정책자료를 기준으로 신청 조건과 절차, 선정 이후의 변화를 살펴보겠습니다.
2026 모아타운 후보지 공모 핵심 요약
공모기간: 2026년 10월 12일~공모 종료 시
서울시 접수: 2026년 11월 2일부터
공모 면적: 2만㎡ 이상~10만㎡ 미만
노후도: 전체와 사업예정구역별 50% 이상
동의요건: 사업예정구역별 소유자 60% 및 토지면적 1/2 이상
중요: 후보지 선정은 사업승인이나 착공 확정이 아닙니다.
1. 2026년 모아타운 공모, 무엇이 달라졌을까?
서울시가 이번에 도입하는 제도는 '모아통합기획'입니다. 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 여러 소규모주택정비사업으로 묶어 관리하면서, 사업 초기부터 공공기관과 주민이 함께 계획을 수립하는 방식입니다.
기존에는 모아타운 관리계획을 수립한 뒤 개별 모아주택의 조합설립을 추진하면서 절차가 이어지는 경우가 있었습니다. 모아통합기획은 관리계획 수립과 조합설립 준비를 병행해 기간을 단축하는 데 중점을 둡니다.
서울시는 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 종전 약 6년에서 약 4.5년으로 줄이는 것을 목표로 제시했습니다. 다만 4.5년은 정책상 목표기간이며, 모든 후보지가 그 기간 안에 착공한다는 의미는 아닙니다.
관리계획과 조합설립을 함께 추진
모아통합기획에서는 주민, 서울시, 자치구, 전문가, SH 등이 각자의 역할에 따라 참여합니다. 서울시와 자치구는 관리계획 수립을 지원하고 주민은 개별 사업의 조합설립과 사업 추진을 담당합니다.
이를 통해 계획 수립과 인허가 준비에 걸리는 시간을 줄이겠다는 구상입니다. 그러나 개별 조합설립 동의와 사업성 검토, 사업시행 절차가 없어지는 것은 아닙니다.
2. 신청 조건은? 면적·노후도·동의율 확인
이번 공모는 오래된 주택이 있다는 이유만으로 누구나 신청할 수 있는 제도가 아닙니다. 서울시 공고에서는 대상지의 전체 면적, 건축물 노후도, 주민동의와 주민설명회 개최 여부를 신청 조건으로 제시했습니다.
| 구분 | 공모 기준 |
|---|---|
| 전체 면적 | 2만㎡ 이상, 10만㎡ 미만 |
| 건축물 노후도 | 전체 50% 이상, 사업예정지별 50% 이상 |
| 소유자 동의 | 사업예정구역별 토지등소유자 60% 이상 |
| 토지면적 동의 | 사업예정구역별 토지면적 1/2 이상 |
| 주민설명회 | 자치구 주관 주민설명회 개최 |
| 신청 방식 | 자치구에 서류 제출 후 서울시 심사 |
여기서 특히 중요한 것은 사람 수 기준과 토지면적 기준을 모두 충족해야 한다는 점입니다. 소유자 60%의 동의를 확보했다고 해도 해당 동의자들이 보유한 토지면적이 기준에 미치지 못하면 신청요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
또한 동의요건은 모아타운 전체를 하나의 단지처럼 단순 계산하는 것이 아니라 공고에서 정한 사업예정구역별 기준을 확인해야 합니다. 구체적인 경계와 소유자 수, 면적 산정은 자치구 담당 부서와 공고문 기준으로 검토해야 합니다.
신청할 수 없는 지역도 있을까?
이미 다른 정비사업 방식으로 사업을 추진 중이거나 공모에 참여하고 있는 지역, 반대 동의가 일정 수준에 이르는 지역 등은 공모 대상에서 제외될 수 있습니다.
공고에서는 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하는 구역, 투기성 지분쪼개기 등 문제가 확인된 구역도 제외 대상으로 안내합니다.
주의: 면적과 노후도, 동의율을 충족해도 후보지 선정이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 다른 정비구역과의 중복, 주민 반대, 투기 우려 등 공고상의 제외 조건을 함께 확인해야 합니다.
3. 신청기간과 접수 절차는 어떻게 될까?
이번 공모는 특정 며칠 동안만 신청받는 방식이 아니라 수시공모입니다. 공모는 2026년 10월 12일부터 시작됐으며, 서울시가 자치구의 신청공문을 접수하는 시점은 11월 2일부터입니다.
주민이 11월 2일이 되기 전에는 아무런 준비도 할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 사전에 해당 자치구에 서류를 접수하고, 구청의 검토를 거쳐 서울시로 전달하는 구조입니다.
공모 진행 흐름
① 주민 준비
사업예정구역 설정, 공모 요건과 주민동의 확인
② 자치구 접수
동의서와 공모신청서 등 서류 제출
③ 자치구 검토
면적·노후도·동의율 및 공모 적합성 확인
④ 서울시 접수·심사
자치구 공문 및 심사자료 접수 후 후보지 선정 검토
⑤ 후보지 선정 후
모아통합기획을 통한 관리계획 및 개별 사업 추진
동의서에는 자치구에서 부여한 번호와 검인 등 공고에서 정한 형식이 요구될 수 있습니다. 임의로 만든 동의서를 사용하기보다 해당 구청이 제공하는 신청 양식과 검인 절차를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
4. 후보지에 선정되면 재개발이 확정될까?
많은 주민이 혼동하기 쉬운 부분입니다. 모아타운 후보지 선정은 신축 아파트 건설이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 관리계획 수립과 사업성 검토를 본격적으로 지원받을 수 있는 단계에 가깝습니다.
모아타운은 소규모주택정비 관리지역의 성격을 가지며, 실제 건축사업은 해당 구역 안에서 추진하는 개별 모아주택 사업별로 진행됩니다. 따라서 같은 모아타운 안에서도 사업시행구역에 따라 조합설립 여부와 인허가 속도가 달라질 수 있습니다.
선정 이후 필요한 절차
후보지 선정 이후에는 관리계획 수립과 관계기관 협의, 개별 사업의 조합설립 및 인허가, 사업비 조달 등 단계가 이어집니다. 주민 간 동의 확보와 사업성 검토는 여전히 중요합니다.
서울시는 모아통합기획으로 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 약 4.5년으로 단축할 계획이지만, 실제 기간은 현장별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 사업장 사례가 궁금하다면 서계동 116번지 모아타운 사업계획과 진행단계 분석도 참고할 수 있습니다. 다만 기존 서계동 사업과 이번 신규 공모는 서로 다른 사업 진행 상황이므로 동일하게 적용해서는 안 됩니다.
5. 소유자가 반드시 알아야 할 사항과 FAQ
Q. 오래된 빌라가 많은 지역이면 무조건 신청할 수 있나요?
아닙니다. 전체 면적, 건축물 노후도, 주민동의율, 주민설명회 등 공식 공모 요건을 충족해야 하며 제외 대상에 해당하지 않는지도 확인해야 합니다.
Q. 소유자 60%만 찬성하면 되나요?
아닙니다. 사업예정구역별 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의가 함께 필요합니다. 또한 자치구 주관 주민설명회 개최 요건도 있습니다.
Q. 공모에 선정되면 집값이나 분담금이 확정되나요?
그렇지 않습니다. 선정만으로 향후 분양가격이나 개별 조합원 분담금이 확정되지 않습니다. 사업성 분석, 종전자산 평가, 건축계획과 사업비 산정 등이 후속 단계에서 구체화됩니다.
Q. 기존 주민제안 방식도 신청할 수 있나요?
서울시는 기존 주민제안 방식을 준비해 온 지역을 고려해 2026년 12월 31일까지 관련 동의요건을 충족한 신청을 인정하는 경과 운영방안을 안내했습니다. 2027년부터는 모아통합기획으로 일원화할 계획입니다. 적용 방식과 제출서류는 공고문 및 자치구 안내를 확인해야 합니다.
마무리
2026년 모아통합기획 공모는 노후 저층주거지의 사업 추진 절차를 앞당기기 위한 제도입니다. 관리계획과 개별 조합설립 준비를 함께 진행하도록 지원한다는 점에서 기존 추진 방식과 차이가 있습니다.
그러나 후보지 선정이 곧 사업시행인가·착공·입주 확정을 의미하지는 않습니다. 소유자는 신청 조건뿐 아니라 해당 지역의 실제 사업 가능성, 주민동의, 사업비와 향후 분담금 변수를 함께 검토해야 합니다.
자료 확인 기준: 2026년 10월 27일
공식 출처
① 서울특별시 공고 제2026-2834호, 모아통합기획 모아타운 후보지 선정 공모
② 서울시 내 손안에 서울, 2026.10.12. 모아통합기획 후보지 공모 설명
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