3기 신도시 사전청약에 관심을 가졌던 분들이라면 당시 안내됐던 추정분양가를 기억하는 경우가 많습니다.
그런데 본청약이 하나씩 진행되면서 실제 계약 단계에서 확인하는 가격은 꽤 달라졌습니다. 최근 인천계양 A6에서는 전용 84㎡ 평균분양가격이 7억원을 넘어섰습니다.
그렇다면 사전청약 당시 가격과 비교해 실제 얼마나 오른 걸까요? 같은 블록·같은 주택형을 기준으로 본청약이 진행된 19개 사례를 비교해봤습니다.
먼저 핵심만 정리하면
① 비교한 19개 사례의 상승폭은 약 13.6%~39.8%였습니다.
② 최근 인천계양 A6는 59A형이 약 39.8%, 84A형이 약 35.4% 높아졌습니다.
③ 다만 사전청약 시점과 블록 조건이 달라 상승률을 지구별 순위처럼 비교하면 안 됩니다.
사전청약 가격과 본청약 가격은 얼마나 달라졌나
사전청약에서 공개된 가격은 확정 분양가가 아니라 당시 사업계획을 바탕으로 산정한 추정분양가격입니다.
이후 사업승인과 설계가 구체화되고 본청약 시점에 분양가격이 다시 산정되기 때문에 가격이 달라질 수 있습니다.
아래에서는 다른 블록이나 다른 면적을 섞지 않고 같은 블록의 같은 주택형을 연결했습니다. 본청약 가격은 LH가 공개한 주택형별 평균분양가격을 기준으로 하고 금액은 만원 단위로 반올림했습니다.
| 지구 | 블록 | 주택형 | 사전청약 추정가 | 본청약 평균가 | 차액 | 상승률 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인천계양 | A3 | 55형 | 3억3,980만원 | 3억9,723만원 | +5,743만원 | 16.9% |
| 인천계양 | A6 | 59A형 | 3억8,262만원 | 5억3,490만원 | +1억5,228만원 | 39.8% |
| 인천계양 | A6 | 74형 | 4억6,674만원 | 6억3,890만원 | +1억7,216만원 | 36.9% |
| 인천계양 | A6 | 84A형 | 5억2,770만원 | 7억1,433만원 | +1억8,663만원 | 35.4% |
| 고양창릉 | A4 | 55형 | 4억7,289만원 | 5억5,375만원 | +8,086만원 | 17.1% |
| 고양창릉 | S5 | 59형 | 4억7,957만원 | 5억4,865만원 | +6,908만원 | 14.4% |
| 고양창릉 | S5 | 84형 | 6억7,300만원 | 7억6,438만원 | +9,138만원 | 13.6% |
| 고양창릉 | S6 | 59형 | 4억9,806만원 | 5억6,675만원 | +6,869만원 | 13.8% |
| 부천대장 | A5 | 55형 | 4억2,137만원 | 5억259만원 | +8,122만원 | 19.3% |
| 부천대장 | A6 | 55형 | 4억1,889만원 | 5억426만원 | +8,537만원 | 20.4% |
| 부천대장 | A7 | 59형 | 4억3,551만원 | 5억1,996만원 | +8,445만원 | 19.4% |
| 부천대장 | A8 | 59형 | 4억2,886만원 | 5억1,159만원 | +8,273만원 | 19.3% |
| 남양주왕숙 | A2 | 55형 | 3억4,583만원 | 4억1,710만원 | +7,127만원 | 20.6% |
| 남양주왕숙 | A24 | 55형 | 3억7,893만원 | 4억5,838만원 | +7,945만원 | 21.0% |
| 남양주왕숙 | A1 | 59형 | 3억7,715만원 | 4억5,442만원 | +7,727만원 | 20.5% |
| 남양주왕숙 | B1 | 84형 | 4억8,917만원 | 5억9,106만원 | +1억189만원 | 20.8% |
| 남양주왕숙 | B17 | 84형 | 5억2,322만원 | 6억4,007만원 | +1억1,685만원 | 22.3% |
| 하남교산 | A2 | 51형 | 4억2,094만원 | 4억9,447만원 | +7,353만원 | 17.5% |
| 하남교산 | A2 | 59형 | 4억8,695만원 | 5억6,849만원 | +8,154만원 | 16.7% |
※ 비교 대상은 본청약까지 확인 가능한 대표 사례입니다. 사전청약 시점과 주택 유형이 서로 다르기 때문에 상승률을 지구별 순위처럼 해석하면 안 됩니다.
가장 눈에 띄는 인천계양 A6
이번 비교에서 상승폭이 가장 큰 사례는 인천계양 A6였습니다.
59A형은 사전청약 추정가 3억8,262만원에서 본청약 평균분양가격 약 5억3,490만원으로 약 1억5,228만원, 39.8% 차이가 났습니다.
84A형도 5억2,770만원에서 약 7억1,433만원으로 1억8,663만원, 35.4% 높아졌습니다.
주의할 점
인천계양 A6는 2023년 사전청약 물량입니다. 고양창릉·부천대장·남양주왕숙·하남교산의 비교 사례 상당수는 2021년 사전청약이므로 A6의 35~40% 상승률을 다른 3기 신도시의 향후 분양가에 그대로 적용할 수는 없습니다.
다른 3기 신도시는 어느 정도 올랐나
2021년 사전청약 사례를 중심으로 보면 지구마다 흐름이 조금씩 달랐습니다.
고양창릉은 이번 비교 대상에서 약 13.6~17.1%, 부천대장은 약 19.3~20.4%였습니다. 남양주왕숙의 대표 사례는 약 20.5~22.3%, 하남교산 A2는 약 16.7~17.5% 차이가 났습니다.
같은 3기 신도시라는 이유만으로 동일한 상승률이 나타난 것은 아닙니다. 지구뿐 아니라 블록과 주택형, 사전청약 시점까지 각각 다르기 때문입니다.
사전청약보다 본청약 가격이 오른 이유
가장 먼저 봐야 할 것은 사전청약 가격의 성격입니다. 사전청약에서 안내한 금액은 사업 초기 단계에서 산정한 추정가격이고 실제 분양가격은 본청약 단계에서 확정됩니다.
공공택지 분양주택은 분양가상한제가 적용되며 택지비와 건축비, 가산비용 등이 분양가격 산정에 영향을 줍니다. 사업이 진행되는 동안 자재비와 노무비 등 건설비용도 달라질 수 있습니다.
실제로 국토교통부는 기본형건축비와 가산비용을 주기적으로 조정해 고시하고 있습니다. 여기에 사업승인 과정의 설계 변경이나 면적 변화, 사업 일정 지연 등도 사전청약 당시와 본청약 가격 사이의 차이를 만들어낼 수 있습니다.
다만 주변 아파트 가격이 올랐다고 해서 그 상승률이 그대로 공공분양 가격에 반영되는 구조라고 보기는 어렵습니다. 분양가격의 산정 구조와 청약자가 느끼는 가격 경쟁력은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
주변 시세는 오히려 현재 본청약 가격이 실수요자에게 매력적인지를 판단할 때 함께 비교해야 할 기준입니다.
앞으로 3기 신도시 청약에서 봐야 할 것
몇 년 전 사전청약 가격만 기억하고 현재 본청약 가격이 비싸졌다고 판단하기보다는 지금 시점의 조건을 다시 확인하는 것이 중요합니다.
첫째, 모집공고에 나온 주택형별 실제 분양가격을 확인해야 합니다. LH 홈페이지에 표시되는 금액은 평균분양가격인 경우가 있으며 실제 동·층·향에 따라 계약금액이 달라질 수 있습니다.
둘째, 발코니 확장비와 선택품목을 포함해 실제 필요한 총자금을 계산해야 합니다.
셋째, 입주 시점까지 예정된 철도와 도로, 학교, 상업시설 등이 계획에서 실제 착공·개통 단계로 넘어가고 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
마지막으로 현재 주변 신축·구축 아파트의 실거래가격과 비교해야 합니다. 결국 중요한 것은 몇 년 전 가격보다 얼마나 올랐는지가 아니라 현재 분양가격이 현재 입지와 주변 시세에 비해 어느 수준인지입니다.
자주 묻는 질문
사전청약보다 20% 올랐다면 앞으로 나오는 단지도 20% 정도 오를까요?
그렇게 계산하기는 어렵습니다. 사전청약 시점과 본청약 시점이 다르고 블록별 택지·설계·건축비 조건도 다르기 때문입니다. 인천계양 A6처럼 사전청약 시점 자체가 다른 사례도 있어 개별 공고를 확인해야 합니다.
표에 있는 본청약 가격이 실제 계약금액인가요?
LH가 공개한 주택형별 평균분양가격을 기준으로 비교했습니다. 실제 가격은 타입과 동·층·향 등에 따라 달라질 수 있으며 발코니 확장비와 선택품목 비용도 별도로 확인해야 합니다.
인천계양 84㎡가 7억원을 넘었으니 다른 3기 신도시 84㎡도 비슷해질까요?
단순하게 적용할 수 없습니다. 같은 전용 84㎡라도 지구와 블록, 택지 조건과 설계, 사전청약 시점이 다릅니다. 향후 공급되는 단지는 해당 블록의 본청약 모집공고를 기준으로 판단하는 것이 가장 정확합니다.
결국 중요한 것은 현재 가격입니다
본청약이 진행되면서 사전청약 당시 예상했던 가격과 실제 분양가격 사이에 적지 않은 차이가 생겼다는 것은 확인할 수 있습니다.
하지만 과거 추정분양가와의 상승률만으로 비싸고 싸다는 결론을 내리기는 어렵습니다. 앞으로 3기 신도시 청약을 검토한다면 현재 본청약 가격과 주변 시세, 입주 시점의 교통·생활 인프라, 그리고 실제 필요한 자금까지 함께 비교하는 것이 더 현실적인 기준입니다.
자료 확인 기준 : 2026년 10월 5일
자료 : LH 청약플러스 사전청약·본청약 모집공고 및 주택형별 평균분양가격, 국토교통부 분양가상한제 기본형건축비 관련 고시