고양창릉 S-4 전용 84㎡ 분양가격이 공개됐을 때 가장 많이 나온 반응 중 하나는 “공공분양인데 8억원 후반이면 너무 비싼 것 아닌가?”였습니다.
실제로 LH가 공개한 평균분양가격은 84A가 8억6,588만원, 84B가 8억5,947만원입니다. 사전청약 당시 제시됐던 추정분양가와 비교하면 부담이 크게 높아졌습니다.
그런데 막상 본청약에서는 신규 공급 물량에 많은 청약자가 몰렸습니다. 그렇다면 청약자들은 8억6천만원이라는 숫자보다 무엇을 본 걸까요?
① S-4 전용 84㎡ 평균분양가격은 약 8억6천만원입니다.
② 인근 전용 84㎡ 실거래는 약 8억원대 중반부터 10억원대까지 차이가 큽니다.
③ 따라서 S-4가 주변보다 무조건 싸다고 보기는 어렵지만, 일부 신축급 단지보다는 가격 차이가 있습니다.
④ S-4는 2030년 3월 입주 예정이라 현재 시세뿐 아니라 입주 시점의 교통·생활 인프라도 함께 봐야 합니다.
1. 창릉 S-4 84㎡ 분양가는 실제 얼마인가
고양창릉 S-4는 경기도 고양시 덕양구 도내동 일원에 공급되는 공공분양 단지입니다.
전체 1,024세대로 전용 59㎡ 769세대, 74㎡ 145세대, 84㎡ 110세대로 구성되며 LH가 밝힌 입주예정 시기는 2030년 3월입니다.
| 주택형 | 전용면적 | 세대수 | 평균분양가격 |
|---|---|---|---|
| 84A | 84.90㎡ | 53세대 | 8억6,588만원 |
| 84B | 84.59㎡ | 57세대 | 8억5,947만원 |
여기에 발코니 확장과 선택품목 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
특히 사전청약 당시 전용 84㎡ 추정분양가격이 6억6,761만원이었던 점을 생각하면 기존 사전청약 당첨자에게는 가격 상승폭이 상당히 크게 느껴질 수밖에 없었습니다.
사전청약 추정분양가는 확정 분양가격이 아니었습니다. 따라서 약 2억원의 차이를 일반 아파트의 단순한 '분양가 인상'과 완전히 같은 의미로 보는 것은 주의할 필요가 있습니다.
2. 8억6천만원이면 주변 아파트보다 싼가
분양가격만 놓고 비싸다거나 싸다고 판단하기보다는 현재 주변 전용 84㎡가 어느 정도에 거래되는지 비교해보는 것이 중요합니다.
창릉 S-4와 비교할 수 있는 도내동·원흥 일대 아파트를 보면 단지마다 가격 차이가 상당합니다.
| 단지 | 입주 | 전용 84㎡ 안팎 거래 사례 | S-4와 비교 |
|---|---|---|---|
| 고양창릉 S-4 | 2030년 3월 예정 | 84A 평균 8억6,588만원 | 기준 |
| 도래울파크뷰 | 2013년 | 2026.08.17 8억7,200만원 |
비슷한 수준 |
| 원흥호반베르디움더퍼스트 | 2017년 | 2026.07.08 9억1,500만원 |
약 5천만원 높음 |
| 고양원흥동일스위트 | 2018년 | 2026.09.11 10억5,200만원 |
약 1억8천만원 높음 |
여기서 중요한 점은 “창릉은 주변보다 싸다”라고 한 문장으로 정리하기 어렵다는 것입니다.
도래울파크뷰와 비교하면 현재 거래가격과 S-4 분양가격이 거의 비슷합니다. 반면 원흥호반베르디움더퍼스트나 고양원흥동일스위트와 비교하면 어느 정도 가격 차이가 확인됩니다.
같은 전용 84㎡라도 준공연도, 위치, 단지 규모, 층과 향에 따라 거래가격이 달라지기 때문에 특정 거래 한 건만으로 시세차익을 계산하는 것도 피해야 합니다.
3. 비싸다는 평가에도 청약자가 몰린 이유
흥미로운 것은 사전청약 당시보다 분양가격 부담이 커졌음에도 신규 청약에서는 높은 경쟁이 나타났다는 점입니다.
S-4 특별공급은 172가구에 1만1,166건이 접수돼 평균 약 64.9대 1을 기록했습니다. 특히 84B 특별공급은 7가구에 1,234건이 접수돼 약 176대 1에 달했습니다.
분양가격만 놓고 보면 분명 부담이 커졌지만 청약자들이 비교한 대상은 2022년 사전청약 가격이 아니라 2026년 현재 주변 주택가격이었을 가능성이 큽니다.
여기에 S-4는 이미 10년 이상 된 주변 아파트가 아니라 2030년 입주 예정인 새 아파트입니다.
결국 일부 청약자는 8억6천만원을 현재의 구축 아파트 가격과만 비교한 것이 아니라, 앞으로 조성될 창릉신도시 안의 신축 아파트에 진입하는 가격으로 판단했다고 볼 여지가 있습니다.
4. 2030년 입주라면 교통도 같이 봐야 한다
S-4의 가격을 판단할 때 가장 주의해서 봐야 할 부분이 교통망입니다.
창릉에는 GTX-A 창릉역과 고양은평선이 계획돼 있지만, S-4 입주와 철도 개통 시기가 정확히 맞아떨어진다고 단정하기는 어렵습니다.
현재 S-4의 입주예정 시기는 2030년 3월입니다. GTX-A 창릉역은 2030년을 목표로 공사가 진행되고 있지만 최근 확인되는 공사기간은 2030년 말까지 잡혀 있습니다.
따라서 “S-4에 입주하면 곧바로 GTX-A 창릉역을 이용할 수 있다”라고 전제해 자금계획을 세우는 것은 조심할 필요가 있습니다.
고양은평선 역시 서울 6호선 새절역에서 창릉지구를 거쳐 고양시청을 연결하는 약 15km 광역철도로 추진되고 있으며, 최근 LH가 제시한 목표는 2031년 12월 준공·개통입니다.
분양가격만 보고 판단하기보다는
· 2030년 입주 시점 주변 신축 공급량
· GTX-A 창릉역 실제 개통 시기
· 고양은평선 공사 진행 상황
· 상업·교육·생활시설 입점 속도
· 창릉 자족기능 조성 진행 상황
을 함께 확인할 필요가 있습니다.
5. 앞으로 나올 창릉 분양이 더 싸다고 볼 수도 없다
그렇다면 S-4를 포기하고 앞으로 나올 창릉 공공분양을 기다리면 더 낮은 가격에 살 수 있을까요?
현재로서는 그렇게 단정하기 어렵습니다.
국토교통부는 2026년 9월 15일부터 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비를 직전 고시보다 4.07% 인상했습니다.
전용 60~85㎡, 16~25층 이하 지상층 기준 기본형건축비는 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 올랐습니다.
물론 기본형건축비가 4.07% 올랐다고 향후 창릉 아파트 분양가격도 똑같이 4.07% 오른다는 뜻은 아닙니다.
실제 분양가는 택지비와 기본형건축비, 각종 가산비 등을 종합해 결정되기 때문입니다.
다만 건설원가가 계속 높아진 상황에서는 앞으로 나오는 공공분양이 과거 사전청약 당시 가격 수준으로 다시 내려갈 것이라고 기대하기도 쉽지 않습니다.
결국 8억6천만원은 비싼 가격일까
S-4 전용 84㎡의 8억6천만원대 분양가격은 사전청약 가격과 비교하면 분명 부담이 크게 높아진 가격입니다.
그렇다고 현재 주변 시세와 비교했을 때 무조건 비싼 가격이라고 단정하기도 어렵습니다.
도래울파크뷰와는 비슷한 가격대이고, 원흥호반베르디움더퍼스트나 고양원흥동일스위트와 비교하면 어느 정도 가격 차이가 존재합니다.
결국 이 청약에서 가장 중요한 것은 단순한 현재 시세차익보다 2030년 입주할 창릉신도시의 신축 아파트를 8억원대 중후반에 매수하는 것이 적정한가를 판단하는 것입니다.
다만 교통망과 생활 인프라는 아직 완성된 것이 아니라 추진 중인 계획입니다. 특히 GTX-A 창릉역과 고양은평선 개통 시기는 앞으로 공사 진행에 따라 다시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 창릉 S-4 전용 84㎡ 분양가는 얼마인가요?
LH 청약플러스 기준 84A 평균분양가격은 8억6,588만원, 84B는 8억5,947만원입니다. 발코니 확장 및 선택품목 비용 등은 별도로 확인해야 합니다.
Q. 주변 아파트보다 많이 싼가요?
단지마다 차이가 큽니다. 도래울파크뷰의 최근 전용 84㎡ 거래와 비교하면 비슷한 가격대인 반면 원흥호반베르디움더퍼스트와 고양원흥동일스위트의 최근 거래가격보다는 낮습니다.
Q. S-4 입주할 때 GTX-A 창릉역을 바로 이용할 수 있나요?
현재 S-4 입주는 2030년 3월 예정이지만 GTX-A 창릉역 공사 일정은 2030년 말까지 잡혀 있어 입주와 동시에 이용할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
Q. 다음 창릉 공공분양은 S-4보다 저렴할까요?
현재로서는 알 수 없습니다. 블록 위치와 공급유형, 택지비와 건축비 등이 모두 다르기 때문입니다. 2026년 9월 기본형건축비가 4.07% 인상됐다는 점도 앞으로 분양가격을 볼 때 함께 확인할 변수입니다.
자료 확인 기준 : 2026년 10월 4일
자료 : 한국토지주택공사(LH) 청약플러스 고양창릉 S-4 입주자모집공고 및 청약접수 결과, 국토교통부 기본형건축비 정기고시, 국토교통부·LH·고양시 광역교통 관련 자료, 국토교통부 실거래가 공개자료 기준